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二手房买卖中的法律风险及防范措施/党世强

时间:2024-05-13 22:53:56 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9978
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二手房买卖中的法律风险及其防范措施

党世强


  “二手房”通常是指再次买卖交易的住房,个人购买单位自建住房,经济适用房及竣工的商品房,办理完毕产权证后再次交易上市买卖,这些住房都被称为“二手房”。当前房地产市场上二手房买卖数量很大,买到称心如意的二手房、顺利过户入住是每一个购房人的愿望。二手房买卖除关注价格外,特别应防范其中的法律风险,将买房风险降到最低。

一、来源于房屋本身的风险及其防范措施

1、房屋产权是否明晰

  购买人要购买二手房,应当审查二手房的权属证明及相关文件。购房人都应当对售房人或中介公司所提供的房屋产权证和土地证的真实性进行核实。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋,不得买卖。为慎重起见,可由购房人委托律师调查,通过核实两证的真实性,避免购房人被虚假的证件所蒙蔽而受骗,以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。

2、买卖双方主体资格审查

  签订合同者应具备相应的权利。如:是否是产权所有者,是否还有共有人,共有人是否同意并委托代其行使权利,非产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书,在委托事项中权限内容是什么?若房屋产权情况不清晰,会给买房人带来种种麻烦,因此而影响交易的安全。除此以外还应从以下几个方面进行审查:

(1)二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
(2)二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
(3)二手房属于国有或集体资产的,购买人应当审查政府主管部门的批准文件。

3、核实房屋所有权人状况

  确定房产证和土地证属实后,购房人应当核实该房屋有无共有或抵押等他项权存在。如果该房屋属个人所有,购房人可只与售房人交易;如该房屋还有共有权人,购房人有权要求售房人和其他共有人出具同意售房的书面文件,如果其他共有人全权委托售房人处理售房事宜的,对售房人的授权委托书应进行核实,必要时可要求售房人提供经过公证的授权委托书。
  对于已经出租的房屋,可以要求售房人提供承租人放弃优先购买权的书面声明,或在签订购房合同前要求售房人解除与承租人的租赁合同。
  待售房屋存在抵押等他项权记载的,购房人可要求对方在购房合同签订后房款交付前注销他项权或采取分阶段付款的方式,以保证付款安全。

4、核实土地使用权的使用年限

  有相当部分的购房人认为住房的土地使用权年限为七十年,其实法律所规定的住房用地七十年使用权是最高出让年限。在房地产开发商建设楼盘过程中,部分开发商为降低土地成本,少交土地出让金,其从政府处所取得的土地使用权年限有可能短于七十年而只有五十年。尽管《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”但房地产开发商取得该建设用地时支付的土地使用金并不涵盖七十年后的土地使用金,因而对于土地使用权使用年限只有五十年的,会极大地影响房屋价值。对此购房者可与售房人谈判,要求其降低房屋价格。

5、房屋原始的购房合同、发票及缴费票据及相关文件是否转移

  买房人索要所购房屋的原始购房合同、发票、缴费票据及相关文件等资料,是日后行使相关权利、保护其合法利益的重要依据,若购房后疏于索要上述资料,可能会给买房人带来一些不必要的麻烦。

6、房屋随附的基本费用是否结清

  买房人购买二手房时应注意,所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清,相关集资费有无拖欠,房屋的维修基金怎样处理。同时买房人应该调查清楚:预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施,房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等,这些都关系到买房人的切身利益,因而在购房合同中要有做出明确的约定,切实保护好自身利益。

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党世强律师电话:13791987812



转发市经济和信息化委市财政局市国税局市地税局拟定的天津市资源综合利用认定管理办法的通知

天津市人民政府办公厅


转发市经济和信息化委市财政局市国税局市地税局拟定的天津市资源综合利用认定管理办法的通知

津政办发 〔2012〕20 号



各区、县人民政府,各委、局,各直属单位:
  市经济和信息化委、市财政局、市国税局、市地税局拟定的
《天津市资源综合利用认定管理办法》已经市人民政府同意,现
转发给你们,自2012年4月1日起施行。

                天津市人民政府办公厅
                 二○一二年二月七日


       天津市资源综合利用认定管理办法

  第一条 为落实国家资源综合利用鼓励和扶持政策,加强我
市资源综合利用管理,鼓励企业开展资源综合利用,促进经济社
会可持续发展,根据《国务院批转国家经贸委等部门关于进一步
开展资源综合利用意见的通知》(国发〔1996〕36号)、《国务
院办公厅关于保留部分非行政许可审批项目的通知》(国办发

〔2004〕62号)和国家发展改革委、财政部、税务总局《关于印

发〈国家鼓励的资源综合利用认定管理办法〉的通知》(发改环

资〔2006〕1864号),结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于本市行政区域内一切利用废弃物进行
生产经营活动并申请享受资源综合利用鼓励和扶持政策的企业。
  第三条 资源综合利用主要是指在矿产资源开采过程中对共
生、伴生矿进行综合开发与合理利用,对生产过程中产生的废渣、

废水(液)、废气、余热、余压等进行回收和合理利用,以及对

社会生产和消费过程中产生的各种废弃物进行回收和再生利用。
  第四条 本办法所称资源综合利用认定,是指对符合国家资
源综合利用鼓励和扶持政策的资源综合利用工艺、技术或产品进
行认定。
  第五条 申报资源综合利用认定的企业,必须具备以下条件:
  (一)生产工艺、技术或产品符合国家产业政策和相关标准;
  (二)资源综合利用产品能独立计算盈亏;
  (三)所用原(燃)料来源稳定、可靠,数量及品质满足相
关要求,以及水、电等配套条件的落实;
  (四)符合环保要求,不产生二次污染。
  第六条 认定内容:
  (一)申报资源综合利用认定的企业是否执行政府审批或核
准程序,项目建设是否符合审批或核准要求,资源综合利用产品、

工艺等是否符合国家产业政策、技术规范和认定申报条件;
  (二)申报资源综合利用产品是否在《资源综合利用目录》
范围之内,以及综合利用资源来源和可靠性;
  (三)是否符合国家资源综合利用优惠政策所规定的条件。
  第七条 市经济和信息化委是本市资源综合利用工作的主管
部门。市经济和信息化委会同市发展改革委、市财政局、市国税
局、市地税局等相关部门及行业专家,组成天津市资源综合利用
认定委员会(以下简称认定委员会),负责本市资源综合利用认
定工作的组织和协调。
  第八条 认定及申诉程序:
  (一)申请享受资源综合利用优惠政策的企业应提出书面申
请并提供相关材料,由区县或行业资源综合利用主管部门进行初
审,初审合格后统一上报市经济和信息化委(行政许可服务中心
市经济和信息化委窗口)。
  (二)市经济和信息化委将初审合格的申报材料提交认定委
员会进行审查,提出具体认定意见。
  (三)市经济和信息化委根据认定意见,对审定合格的资源
综合利用企业予以公告,自公告发布之日起10日内无异议的,由
市经济和信息化委颁发《资源综合利用认定证书》,对不合格企
业说明理由。
  (四)获得《资源综合利用认定证书》的企业向主管税务部
门提出减免税申请报告,主管税务部门根据认定证书及相关材料
受理有关减免税事项。办理减免税的依据、权限等由主管税务部
门按现行税收法规、规定和程序办理。
  (五)企业对认定结论有异议的,可向市经济和信息化委提
出重新审查,市经济和信息化委经调查后认为确有必要的,组织
认定委员会重新审查。企业对重新审查结论仍有异议的,可在6
个月内直接向国家发展改革委、税务总局提出申诉。
  第九条 《资源综合利用认定证书》依据国家发展改革委、
财政部、税务总局规定的统一样式,由市经济和信息化委印制,
认定证书有效期为2年。有效期满需继续认定的企业,应在有效
期满前3个月内重新提出申请;未获重新认定的企业,不得继续
享受优惠政策。
  第十条 获得《资源综合利用认定证书》的企业,因故变更
企业名称或者产品、工艺等内容的,应向区县或行业资源综合利
用主管部门提出申请,并提供相关证明材料。区县或行业资源综
合利用主管部门提出意见,报市经济和信息化委认定审查后,将
相关信息及时通报同级财政、税务部门。
  第十一条 任何单位和个人有权检举揭发通过弄虚作假等手
段骗取资源综合利用认定资格和相关税收优惠的行为。
  第十二条 市经济和信息化委、市财政局、市国税局、市地
税局等部门要加强督促检查和管理,每年组织重点抽查,对已通
过认定的企业抽查面不少于30%,对抽查中不符合认定条件的,
要限期整改,期限已到仍不符合有关规定的,取消资源综合利用
认定资格。
  第十三条 通过认定的企业应有主管部门和专人负责资源综
合利用工作,有完备的财务、物资、质量、能源、统计、安全、
环保等经营管理体系,并有健全的规章制度和计量检测手段。
  第十四条 严格执行资源综合利用税收优惠政策的基本情况
报告制度。企业应于每年2月底前经上级主管部门向市经济和信
息化委报送上一年度资源综合利用基本情况和享受优惠政策情况,

同时报送下一年度企业资源综合利用工作计划。每年5月底前,

市经济和信息化委将本市上一年度资源综合利用认定的基本情况

报告国家发展改革委、财政部和税务总局。
  第十五条 未按本办法规定进行资源综合利用认定的企业不
得享受资源综合利用优惠政策。税务部门对未获得《资源综合利
用认定证书》的企业不予办理有关减免税手续。
  第十六条 对弄虚作假,骗取资源综合利用认定资格和相关
税收优惠的企业,一经发现,取消享受优惠政策的资格,市经济
和信息化委撤销认定证书,3年内不得再申报认定,主管税务部
门要依照《中华人民共和国税收征管法》等有关规定给予处罚。
  第十七条 依据《天津市行政规范性文件管理规定》(2007
年市人民政府令第125号),市人民政府《批转市经委市财政局
市国税局市地税局拟定的天津市资源综合利用(含电厂)认定暂
行管理办法的通知》(津政发〔2005〕101号)超过有效期限,
已经废止。本办法自2012年4月1日起施行,2017年3月31日废止。
  
     
             天津市经济和信息化委员会
             天 津 市 财 政 局
             天 津 市 国 家 税 务 局
             天 津 市 地 方 税 务 局
              二〇一一年九月二十二日



吉林省社会专业司法鉴定管理规定

吉林省人民政府


吉政令[2002]第136号


《吉林省社会专业司法鉴定管理规定》已经2001年12月28日省政府第52次常务会议通过,现予公布,自2002年2月1日起施行。

  
省 长 洪虎
  
二○○二年一月二十一日

  吉林省社会专业司法鉴定管理规定

  第一条 为了规范社会专业司法鉴定工作,维护当事人的合法权益,根据《吉林省司法鉴定管理条例》的规定,制定本规定。

  第二条 本规定所称社会专业司法鉴定,是指在诉讼过程中,司法机关为了解决案件中某些专门性问题,委托社会专业鉴定机构或者社会专业鉴定人进行的鉴定。

  第三条 本规定所称社会专业鉴定机构和社会专业鉴定人包括下列机构和人员:(一)省人民政府依法指定的医院及其鉴定人;(二)司法鉴定委员会及其鉴定人;(三)除司法机关和本条前两项规定以外的社会专业鉴定机构和社会专业鉴定人。

  第四条 任何单位和个人在本省行政区域内,从事社会专业司法鉴定活动,均须遵守本规定。

  第五条 市级以上人民政府司法行政机关,负责本行政区域内社会专业鉴定机构和社会专业鉴定人的行政管理工作。

  第六条 省人民政府指定的市级医院,负责本行政区域内,有争议的人身伤害医学鉴定的重新鉴定。省人民政府指定的省级医院负责省级司法机关委托的有争议的人身伤害医学鉴定的重新鉴定,以及对省人民政府指定的市级医院作出的有争议的人身伤害医学鉴定的重新鉴定。

  精神病的医学鉴定由省人民政府指定的医院负责。

  第七条 省、市(州)设立司法鉴定委员会。司法鉴定委员会由省、市(州)人民政府、人民法院、人民检察院以及同级人民政府的司法行政、公安、卫生、财政、建设、科技、质量技术监督、物价、知识产权、新闻出版(文化)、工商行政管理等有关部门的负责人以及司法鉴定专家组成。

  第八条 司法鉴定委员会按照行业分类设若干专家鉴定组,其成员由所在单位推荐,司法鉴定委员会办公室审核,司法鉴定委员会聘任。

  第九条 下列鉴定事项由司法鉴定委员会负责:(一)同一案件经过两次鉴定,结论不一致,需要重新鉴定的;(二)省人民政府指定医院出具医学鉴定结论后,司法机关认为仍需要由司法鉴定委员会进行法医学专门问题鉴定的;(三)鉴定涉及多学科,同级司法机关鉴定机构或者其他社会专业鉴定机构因为技术等原因无法鉴定,需要司法鉴定委员会鉴定的;(四)本行政区域内,需要司法鉴定委员会直接受理的重、特大案件的鉴定。

  第十条 司法鉴定委员会不受理下列鉴定事项:(一)已经按照《吉林省司法鉴定管理条例》规定出省鉴定的;(二)《吉林省司法鉴定管理条例》实施前经过省人民政府指定医院鉴定并出具法医学鉴定结论的;(三)司法机关已经撤销的案件涉及鉴定的;(四)医疗事故、劳动能力、人身伤害案件的评残以及没有进入审判程序的交通事故评残。

  第十一条 社会专业鉴定机构和社会专业鉴定人从事社会专业司法鉴定活动,必须具备国家和本《规定》规定的条件,由省人民政府司法行政机关依法确认其社会专业司法鉴定资格。法律、法规另有规定的除外。

  第十二条 从事社会专业司法鉴定活动的社会专业鉴定机构,应当具备下列条件:(一)名称、场所和章程;(二)与所从事的司法鉴定活动相适应的仪器、设备;(三)不少于人民币50万元的资金;(四)6名以上取得司法鉴定人资格或符合相应条件的人员,其中具有中高级专业技术职务的不少于3人;(五)3年内无违反法律、法规、规章、执业纪律的行为。

  第十三条 省人民政府司法行政机关确认社会专业司法鉴定资格,按照法律、法规、规章规定的条件进行,并在接到其具备规定条件的证明和必备材料之日起20日内办理完结。符合条件的,确认其社会专业司法鉴定资格;不符合条件的,不予确认,并书面通知申请人。

  第十四条 省、市(州)人民政府司法行政机关对社会专业鉴定机构和社会专业鉴定人的社会专业司法鉴定资格每年考核一次。社会专业司法鉴定资格考核按照法律、法规和规章规定的条件进行,符合条件的,确认其考核合格。

  第十五条 社会专业鉴定机构和社会专业鉴定人可以从事下列社会专业司法鉴定活动以及与其相关的活动:(一)对案件中涉及的与本行业有关的专业技术性问题进行检验、鉴定;(二)出具案件涉及的与社会专业司法鉴定有关的专业技术性证明文件;(三)提供本行业与社会专业司法鉴定有关的专业技术性问题的咨询意见。

  第十六条 社会专业鉴定机构和社会专业鉴定人从事社会专业司法鉴定活动,应当由司法机关委托。

  当事人对社会专业司法鉴定结论有异议,要求重新鉴定的,可以向司法机关申请,由司法机关决定,委托社会专业鉴定机构和社会专业鉴定人鉴定。

  第十七条 社会专业鉴定机构和社会专业鉴定人接到委托从事社会专业司法鉴定的文书后,应当对委托事项和提供的鉴定必备材料进行核对,对属于其鉴定范围和鉴定材料齐备的,予以受理。不属于其鉴定范围或者鉴定必备材料不全且委托人不予补充的,不予受理,并书面通知委托人。

  第十八条 社会专业鉴定机构接受司法机关的社会专业司法鉴定委托后,不得转委托其他鉴定机构鉴定。

  第十九条 社会专业鉴定机构和社会专业鉴定人应当妥善保管鉴定材料。鉴定时可能用尽或者损坏鉴定材料的,应当征得委托人同意。

  第二十条 社会专业鉴定机构进行社会专业司法鉴定活动,必须严格按照国家有关技术标准与技术规范的要求进行。

  第二十一条 司法鉴定费收取办法和标准,由省人民政府司法行政机关会同省人民政府财政、物价机关共同提出,报省人民政府批准后执行。

  第二十二条 省人民政府指定医院、司法鉴定委员会超出鉴定范围鉴定的,按照《吉林省司法鉴定管理条例》第四十五条第三款的规定处罚。

  其他社会专业鉴定机构超出鉴定范围进行社会专业司法鉴定的,其社会专业司法鉴定结论无效,由其所在地市(州)人民政府司法行政机关责令其返还鉴定费用。拒不执行的,并处以鉴定费用一至三倍的罚款,由省人民政府司法行政机关取消其社会专业司法鉴定资格。

  第二十三条 社会专业鉴定机构未取得社会专业司法鉴定资格,擅自进行司法鉴定活动的,由司法行政机关按照《吉林省司法鉴定管理条例》的规定予以处罚,其中省级直属社会专业鉴定机构由省人民政府司法行政机关予以处罚;其他社会专业鉴定机构由其所在地市(州)人民政府司法行政机关予以处罚。

  第二十四条 社会专业鉴定机构或者社会专业鉴定人接受司法行政机关的年度资格考核,不符合规定条件的,以及对符合鉴定受理规定的鉴定委托事项没有正当理由拒绝受理的,由司法行政机关责令其限期改正;逾期未改正的,取消其社会专业司法鉴定资格。

  第二十五条 有关产品质量、涉案物品价格、医疗事故、交通事故评残、劳动能力评定的司法鉴定,按照有关法律、法规、规章的规定执行。

  第二十六条 本规定自2002年2月1日起施行。