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房屋买卖中定金与违约金的选择适用/奚正辉

时间:2024-07-12 03:52:58 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9877
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定金与违约金的选择适用

奚正辉


  2010年5月31日,樊某通过中介公司向邹某购买了上海市北京西路一套房屋,总价700万,双方签署了《房地产买卖居间协议》,《居间协议》约定:《居间协议》签署后15日内签署《上海市房地产买卖合同》,若卖方未能履行,应向买方双倍返还定金;若买方未能履行,已支付的定金不予返还;守约方亦可要求违约方支付违约金为总房价款的10%,守约方亦可要求违约方继续履行本协议。当日,买方支付了定金20万元。
  邹某因在外地出差,不能及时赶到上海,于2010年6月1日及时跟樊某与中介公司沟通,要求往后顺延签约期。樊某同意签约期延长到2010年7月15日之前,签署了《补充协议》,因此双方在2010年6月15日都没有到中介公司签约。2010年6月18日,邹某到上海办理了公证委托书,委托代理人代办出售事宜。2010年6月19日,邹某通知樊某第二天签约,但是樊某短信回复拒绝买受该房屋,并要求退还全部定金,邹某没有同意。
  双方多次协商不果,樊某起诉到法院,要求邹某赔偿违约金10%的违约金(70万元)。邹某不服,提出反诉,要求樊某赔偿10%的违约金。
  双方的争议焦点是:谁违约;违约金与定金的适用。
  樊某认为邹某违约,没有在原定的日期2010年6月15日前签约,而且公证委托书也是逾期3日才办理的,违反了约定,理应承担违约责任。
  邹某认为樊某违约,其同意延期到2010年7月15日之前签约,邹某没有逾期,现在樊某违反当初的承诺,违约不买该房屋,理应承担违约责任。
  根据《合同法》第一百一十六条:“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款”。本案中双方都选择了违约金,因为违约金要比定金高50万元。法院根据当事人的诉请主张,依法适用违约条款,不再适用定金罚则。本案中樊某故意撕毁合约,违约事实清楚,理应承担违约责任,樊某赔偿邹某违约金70万元,樊某已经支付的定金20万冲抵违约金。


奚正辉 上海中建中汇律师事务所 律师
             “代购”毒品克扣部分自吸如何定性
           应区分是有偿代购行为还是居间介绍买卖行为


案情:戴某经常为他人代购毒品,没有获得利益,但经常从代购的毒品中克扣一部分供自己吸食。

分歧意见:

第一种意见认为,戴某的行为不构成贩卖毒品罪。因为其行为系代购行为,并没有利益,且其只是“买毒”,并没有“贩卖”行为,按照相关司法解释的规定,如达到法定量,应定非法持有毒品罪。

第二种意见认为,戴某的行为构成盗窃罪。戴某在为他人代购毒品的过程中,从中克扣一部分供自己吸食,属于秘密窃取的行为,且毒品是可以用金钱衡量的物质,其克扣次数可以认定为盗窃的次数,达到多次盗窃即能认定盗窃罪。

第三种意见认为,戴某的行为构成贩卖毒品罪。戴某为他人购买毒品,表面上并未从中获取利益,但是其克扣部分毒品供自己吸食的行为应当认定为有偿代购,与提供毒品者构成贩卖毒品罪的共犯。

评析:笔者同意第三种意见。

首先,应区分戴某的行为具体是代购毒品的行为还是居间介绍毒品买卖的行为。代购毒品是指代购人应委托人的委托,从他人处购买一定数量的毒品交给委托人的行为。实践中将有偿代购认定为贩卖毒品罪,而无偿代购不构成贩卖毒品罪,如数量较大,定非法持有毒品罪。而居间介绍行为是指在毒品交易双方之间进行介绍、联系,以实现毒品交易为目的的行为。代购毒品情况下,委托人也认识卖毒品的人,代购人的行为与委托人的行为基本一致;而在居间毒品买卖中,购买毒品的人通常不认识卖毒品的人,而是通过居间人实现毒品交易。这种行为促进了毒品交易,因此构成贩卖毒品罪。

其次,在不能确定其为居间介绍毒品买卖的情况下,要分清是否有偿介绍。有偿可以表现为直接的金钱利益,也可以是其他非金钱利益。

综上,戴某通过克扣他人的毒品达到自己吸食的目的,可以认定为具有谋利的目的,并非无偿代购行为,应当认定为获取了好处,与提供毒品者构成贩卖毒品罪的共犯。

(作者单位:安徽省六安市金安区人民检察院)

长春市人民代表大会常务委员会监督工作条例

吉林省人大常委会


长春市人民代表大会常务委员会监督工作条例
吉林省人大常委会


(1994年12月28日吉林省长春市第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过 1995年1月18日吉林省第八届人民代表大会常务委员会第十四次会议批准 1995年2月12日公布施行)

目 录

第一章 总 则
第二章 监督的内容
第三章 监督的方式和程序
第一节 审查文件
第二节 听取和审议工作报告
第三节 审查国民经济和社会发展计划、财政预决算
第四节 视察、调查、检查和评议
第五节 执法检查
第六节 特定问题调查
第七节 质询和询问
第八节 撤销职务
第九节 受理申诉、控告、检举
第四章 法律责任
第五章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了保证市人民代表大会常务委员会依法行使监督职权,根据宪法和有关法律、法规的规定,结合我市实际,制定本条例。
第二条 市人民代表大会常务委员会依照宪法、法律和本条例规定,对市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院行使监督职权。
撤销下一级人民代表大会及其常务委员会作出的不适当的决议。
第三条 市人民代表大会常务委员会,实行民主集中制的原则,集体行使监督职权。
第四条 市人民代表大会常务委员会主任会议,负责处理行使监督职权的重要日常工作;常务委员会的办事机构承办行使监督职权的具体工作。

第二章 监督的内容
第五条 市人民代表大会常务委员会依法实施法律监督、工作监督和人事监督。
第六条 市人民代表大会常务委员会实施法律监督的主要内容:
(一)市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院遵守和执行宪法、法律、行政法规和地方性法规的情况;
(二)市人民政府制定颁发的决定、命令、规章;
(三)市中级人民法院、市人民检察院作出的适用法律的规定、办法、批复以及对案件的判决、裁定和决定;
(四)下一级人民代表大会及其常务委员会的决议;
(五)下一级人民代表大会及其常务委员会对国家机关工作人员的选举、任免、罢免和撤销职务;
(六)根据宪法、法律、行政法规和地方性法规的规定或者市人民代表大会的授权,由常务委员会实施法律监督的其他事项。
第七条 市人民代表大会常务委员会实施工作监督的主要内容:
(一)上级人民代表大会及其常务委员会决议、决定在本市的执行情况;
(二)市人民代表大会及其常务委员会对政治、经济、教育、科学、文化、体育、卫生、民政、民族以及计划生育、环境保护、土地、侨务、宗教、外事和城乡建设等方面作出的决议、决定的执行情况;
(三)市人民代表大会常务委员会交办的议案、建议、批评和意见的办理情况;
(四)市人民代表大会批准的市国民经济和社会发展计划执行情况;市人民代表大会常务委员会对市国民经济和社会发展计划作出的部分变更决定的执行情况;
(五)市人民代表大会批准的财政预算执行情况;市人民代表大会常务委员会对财政预算作出的部分变更决定的执行情况;
(六)市财政决算;
(七)预算外资金的使用情况;
(八)行政、审判、检察工作中的重大事项;
(九)市人民代表大会常务委员会批转或者交办的公民、法人和其他组织申诉、控告、检举案件的办理情况;
(十)缔结友好城市事项;
(十一)人民群众普遍关心、迫切要求解决的重大事项的处理情况。
第八条 市人民代表大会常务委员会实施人事监督的主要内容:
(一)由市人民代表大会选举产生及其常务委员会任命的国家机关工作人员履行职责和廉政的情况;
(二)市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院的工作人员,遵守和执行宪法、法律、行政法规和地方性法规的情况。

第三章 监督的方式和程序
第一节 审查文件
第九条 市人民政府制定的决定、命令、规章,市中级人民法院、市人民检察院制定的适用法律的规定、办法、批复以及对案件的判决、裁定和决定,应当在颁布下达的同时报送市人民代表大会常务委员会备案。
下一级人民代表大会及其常务委员会通过的决议,应当在颁布的同时报送市人民代表大会常务委员会备案。
第十条 市人民代表大会常务委员会主任会议对备案的文件,应当责成有关办事机构进行审查。办事机构审查时,可以调阅有关案卷,审查结果向主任会议报告。
第十一条 市人民代表大会常务委员会主任会议对内容同宪法、法律、行政法规和地方性法规相抵触的文件,可以责成制发单位自行纠正,也可以提请常务委员会会议审议,作出撤销该文件的决定。
对市中级人民法院、市人民检察院做出适用法律不当的判决、裁定和决定,责成其依照法定程序自行纠正或者撤销。第二节 听取和审议工作报告
第十二条 市人民代表大会常务委员会会议听取和审议市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院的工作报告。
第十三条 市人民代表大会常务委员会会议听取和审议的报告议题,可以由常务委员会主任会议提出;也可以由市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院提出,经主任会议决定是否列入会议议程。
第十四条 报告机关向市人民代表大会常务委员会会议报告工作,应当在会议召开前按照常务委员会规定的时限报送报告文稿。
第十五条 向市人民代表大会常务委员会会议报告工作的人员,应当是市长、副市长、市中级人民法院院长、市人民检察院检察长,也可以委托政府其他组成人员及有关部门的主要负责人、副院长、副检察长作报告。列席会议的市长、副市长、院长、检察长及委托报告人应当自始至终
听取审议意见。
第十六条 市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院向市人民代表大会常务委员会会议报告工作,必须认真负责,实事求是。
常务委员会全体组成人员过半数不满意工作报告时,报告机关应当在本次会议作补充报告或者下次会议重新报告。
第十七条 市人民代表大会常务委员会会议对有关工作报告作出的决议、决定或者审议意见,由全体组成人员的过半数通过。已通过的决议、决定应当在《长春日报》上全文公布;审议意见由常务委员会正式行文通知报告机关落实,并在规定的时限内报告落实情况。
第十八条 市人民代表大会常务委员会主任会议根据工作需要可以听取市人民政府及其所属部门、市中级人民法院、市人民检察院的有关工作报告。主任会议可以委托常务委员会办事机构听取市人民政府所属部门、市中级人民法院、市人民检察院有关工作汇报。第三节 审查国民经济
和社会发展计划、财政预决算
第十九条 市人民政府关于国民经济和社会发展计划、财政预算的执行情况,有关部门要按月份向市人民代表大会常务委员会书面报告。
第二十条 市人民政府应当在每年第三季度向市人民代表大会常务委员会会议报告上半年国民经济和社会发展计划、财政预算执行情况。上一年财政决算经上级主管部门审核同意后,应当及时提请常务委员会会议审查批准。
第二十一条 市人民政府需要变更国民经济和社会发展计划主要指标和重大建设项目,必须报经市人民代表大会常务委员会审查批准,并报下一次市人民代表大会备案。
第二十二条 市人民政府在执行财政预算中,需要增加支出或者减少收入的数额超过总额5%以上的,必须报经市人民代表大会常务委员会审查批准,并报下一次市人民代表大会备案。
第二十三条 市人民政府向市人民代表大会常务委员会提出审查关于国民经济和社会发展计划、财政预算部分变更的建议,不得迟于当年10月31日。
第二十四条 由于国家政策和体制变动引起的国民经济和社会发展计划、财政预算的变更以及上级政府返还或者给予补助引起的预算收支变更,应当向市人民代表大会常务委员会报告有关情况。第四节 视察、调查、检查和评议
第二十五条 市人民代表大会常务委员会组成人员和市人大代表视察、调查、检查和评议市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院的工作,主要围绕市人民代表大会及其常务委员会会议议题、人民群众普遍关心的重大问题、市人民代表大会选举产生及其常务委员会任命的国家机关
工作人员履行职责、廉政等情况进行。
第二十六条 市人民代表大会常务委员会组织的视察、调查、检查和评议,由常务委员会的有关办事机构提出实施方案,经主任会议审定。
第二十七条 市人民代表大会常务委员会组织的视察、调查、检查和评议,市人民政府及其所属部门、市中级人民法院、市人民检察院必须如实汇报情况,提供有关资料。
第二十八条 市人民代表大会常务委员会组成人员和市人大代表进行视察、调查、检查和评议时,应当深入实际,广泛听取各方面意见,提出建议、批评和意见。
第二十九条 市人民代表大会常务委员会组成人员和市人大代表视察、调查、检查和评议提出的建议、批评和意见,有关机关应当在一个月内最迟不得超过三个月,以书面形式报告办理情况。第五节 执法检查
第三十条 市人民代表大会常务委员会组织对宪法、法律、行政法规和地方性法规的遵守和执行情况进行检查。
执法检查,主要是检查法律、法规实施主管机关的执法工作,督促市人民政府、市中级人民法院和市人民检察院及时解决法律、法规实施中的问题。
第三十一条 执法检查的程序:
(一)市人民代表大会常务委员会办事机构应当按照主任会议要求提出执法检查工作方案,交由主任会议审定;
(二)市人民代表大会常务委员会组成执法检查组。成员由主任会议从常务委员会组成人员中确定,并配备相应的工作人员;
(三)市人民政府及其所属部门、市中级人民法院、市人民检察院,应当按照执法检查工作方案的要求,配合执法检查工作;
(四)执法检查组不直接处理问题。执法检查结束后,执法检查组应当向主任会议提出书面报告,由主任会议决定提请常务委员会会议审议;
(五)市人民代表大会常务委员会审议执法检查报告的意见,由主任会议以书面形式交由有关机关办理。有关机关应当在三个月内以书面形式向常务委员会作出办理结果的报告;遇有特殊情况,经过批准,可以延期到六个月。第六节 特定问题调查
第三十二条 市人民代表大会常务委员会可以组织对于特定问题的调查委员会。
(一)特定问题调查委员会组成人员,由市人民代表大会常务委员会主任会议在常务委员会组成人员和市人大代表中提名,经常务委员会会议通过;
(二)特定问题调查委员会可以聘请有关专家参加调查和咨询工作;
(三)特定问题调查委员会在进行调查时,有关国家机关、社会团体、企业事业单位和公民,有义务如实提供情况,如涉及国家机密或者被调查人要求保密的应当予以保密;
(四)特定问题调查委员会应当将调查结果,向市人民代表大会常务委员会作出书面报告,由常务委员会会议作出相应的决定。
第三十三条 市人民代表大会常务委员会发现有下列问题之一的,可以组织特定问题调查委员会进行调查:
(一)本行政区域内发生的违反宪法、法律、行政法规和地方性法规的重大事件;
(二)市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院工作中,违反市人民代表大会及其常务委员会决议、决定的重大事项;
(三)市人民代表大会选举产生及其常务委员会任命的国家机关工作人员的重大违法、渎职行为;
(四)本行政区域内公民、法人和其他组织的重大控告、申诉案件;
(五)市人民代表大会常务委员会认为应当作为特定问题调查的其他事项。第七节 质询和询问
第三十四条 在市人民代表大会常务委员会会议期间,常务委员会组成人员五人以上联名,可以就下列事项向市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院提出质询案:
(一)违反宪法、法律、行政法规和地方性法规的重大问题;
(二)违反上级和市人民代表大会及其常务委员会决议、决定的事项;
(三)行政、审判、检察工作中的重大失误;
(四)市人民代表大会选举产生及其常务委员会任命的国家机关工作人员严重失职、渎职或者徇私枉法行为;
(五)应当依法质询的其他事项。
第三十五条 质询案应当写明质询的对象、问题和内容。
第三十六条 质询案由市人民代表大会常务委员会主任会议决定交由受质询机关答复;受质询机关负责人,应当在限期内向常务委员会会议作出书面或者口头答复;常务委员会全体组成人员过半数对答复不满意的,主任会议可以决定受质询机关在本次或者下次会议再作答复。
第三十七条 市人民代表大会常务委员会会议审议议案和工作报告时,常务委员会组成人员和列席会议的市人大代表可以向有关机关提出询问,有关机关负责人应当到场进行说明。第八节 撤销职务 第三十八条 市人民代表大会常务委员会依照法律规定的权限,对严重违反宪法、
法律或者有重大过失,已经不适宜继续担任所任职务的国家机关工作人员应当予以撤销职务。
第三十九条 市人民代表大会常务委员会组成人员五人以上联名,可以提出撤销职务案。
第四十条 撤销职务案应当以书面形式提交市人民代表大会常务委员会主任会议,主任会议可以将撤销职务案交由常务委员会有关办事机构进行调查核实。
常务委员会有关办事机构调查核实后,应当向该案涉及的国家机关工作人员的主管机关征求意见,并向主任会议提出调查报告,由主任会议决定是否列入常务委员会会议议程。
第四十一条 市人民代表大会常务委员会会议审议撤销职务案表决前,被提出撤销职务的人员,可以到会口头或者书面进行申辩。
常务委员会表决撤销职务案,由全体组成人员过半数通过并作出相应的决定。第九节 受理申诉、控告、检举
第四十二条 市人民代表大会常务委员会应当受理公民、法人和其他组织对市人民政府及其所属部门、市中级人民法院、市人民检察院以及上述机关的国家工作人员的申诉、控告和检举。
第四十三条 市人民代表大会常务委员会受理申诉、控告和检举,按照以下程序办理:
(一)市人民代表大会常务委员会办事机构接到申诉、控告和检举后,按照职能分工,转交有关机关或者部门办理,并通知申诉、控告和检举人。要求报告办理结果的,承办机关或者部门应当在三个月内报告办理结果。不能如期办结的,应当向市人民代表大会常务委员会说明原因,经
同意延期后,必须在限期内办结;
(二)市人民代表大会常务委员会主任会议认为处理不当的,可以要求承办机关或者部门进行复查,并在三十日内报告复查结果;
(三)市人民代表大会常务委员会主任会议认为必要时可以派员调查,查阅案卷,根据调查情况,由主任会议提出意见,交由有关机关或者部门进行办理,并在限期内报告办理结果;
(四)市人民代表大会常务委员会对市中级人民法院、市人民检察院有错误的判决、裁定和决定,可以由主任会议责成其进行复查,并在限期内报告复查结果;
(五)市人民代表大会常务委员会主任会议对重大申诉、控告和检举,可以提请常务委员会会议进行审议。常务委员会会议经过审议可以决定责成有关国家机关依法纠正或者处理,必要时可以按照特定问题调查的方式和程序办理。

第四章 法律责任
第四十四条 国家机关工作人员有下列行为之一的,市人民代表大会常务委员会可以责成有关机关对责任人员予以批评教育、责令书面检查,或者给予行政处分:
(一)未按照要求报告工作的;
(二)报告工作、接受质询敷衍塞责的;
(三)对视察、调查、检查和评议,弄虚作假的;
(四)对常务委员会交办的议案、代表建议、批评和意见不认真办理的;
(五)对常务委员会交办的案件,不按期报告处理结果,也不说明情况的。
第四十五条 市人民代表大会选举产生及其常务委员会任命的国家机关工作人员有下列行为之一的,市人民代表大会常务委员会可以依法撤销、罢免其职务;对国家机关其他工作人员,可以建议有关机关撤销其职务:
(一)拒不执行市人民代表大会及其常务委员会决议、决定的;
(二)拒不到会报告工作、答复质询和询问的;
(三)阻碍干扰视察、调查、检查、评议和特定问题调查的;
(四)对常务委员会交办的申诉、控告和检举案件,拒不办理或者故意拖延的;
(五)有抵制国家权力机关依法行使监督职权其他行为的。
第四十六条 有关责任人员阻碍国家权力机关行使监督职权,构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
第四十七条 市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院,对市人民代表大会常务委员会监督处理的决定不服的,可以书面陈述理由请求复议。常务委员会应当在三个月内,作出改变或者不予改变的决定,未作出改变决定前,原决定有效。对常务委员会的复议决定不服的,可以向市
人民代表大会和上级人民代表大会及其常务委员会申诉。

第五章 附 则
第四十八条 本条例适用于本市的县(市)、区人民代表大会常务委员会的监督工作。
第四十九条 本条例由长春市人民代表大会常务委员会负责解释。
第五十条 本条例自公布之日起施行。



1995年2月12日