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房地产开发企业与PE相结合的法律探讨/张朝

时间:2024-07-03 18:49:21 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9190
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“私募股权基金有望成为房企融资的最佳途径。”2011年9月16日,国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在上海出席2011年“金秋SAIF”地产金融高峰论坛时指出。
随着国家相关政策对于房地产市场的调控,地产开发企业必然要进入一个特殊转型时代,而在转型时代当中,融资模式的转变对今后房地产业的转型会有很大的支撑作用。
新型的房地产金融业态今后将渐成趋势,包括房地产信托、企业债券、房地产股权私募基金(房地产PE)、以及资产证券化,都应该是房地产金融的新型融资渠道。
首先,房地产企业发行企业债,但相关管理规定比较严格。现在在大多数地方和企业可以发行保障性住房债券。其次是房地产PE,房地产私募股权基金除了要按照合伙企业法运作外,没有更多的监管政策。
本文旨在通过法律角度对于PE与地产开发企业合作的法律探讨。
一、简要概述PE
PE是指私募股权基金(Private Equity Fund)简称PE,是向特定人募集资金或者向少于200人的不特定人募集资金,并以股权投资为运作方式,主要投资于非上市企业股权,以对非上市企业注入资金和管理经验,从而推动非上市企业价值增长,最终通过上市、并购、股权置换等方式退出的一种投资组织。
现如今,我国PE尚处于初步发展阶段,相关法律规范并不是十分健全,没有一部系统的法律规范PE,只是在某些法律中涉及了部分的PE内容。主要有:

序号 法规名称 文号 施行/颁布日期
1 《合伙企业法》 主席令第55号 2007.6.1
2 《合伙企业登记管理办法》 国务院令第497号 2007.5.9
3 《中华人民共和国信托法》 主席令第50号 2001.10.1
4 《信托公司管理办法》 银监会令2007年第2号 2007.3.1
5 《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》 银监发【2008】45号 2008.6.25
6 《外商投资创业投资企业管理规定》 外经贸合作部、科技部、国家工商总局、国家税务总局和外汇管理局令【2003】年第2号 2003.3.1
7 《创业投资企业管理暂行办法》 发改委、科技部、财政部、商务部、中国人民银行、国家税务总局、工商总局、银监会、证监会、外汇管理局第39号 2006.3.1
8 《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于创业投资引导基金规范设立与运作指导意见的通知》 国办发【2008】116号 2008.10.18
9 《关于外国投资者并购境内企业的规定》 财税【2008】159号 2008.6.12
从具体的角度来理解PE,主要通过三个方面:
(一) 私募
私募股权基金的私募主要有两层含义:
第一层含义是指,私募股权基金的资金募集形式为私募,即基金只能向特定人募集资金,或者向少于200人的不特定人募集。与私募相对应的概念是公募。在募集的对象、募集信息的传播方式、投资者要求、信息披露义务等方面二者存在较大的区别。
第二层含义是指,私募股权基金的投资对象只能是未上市的股权,被投资企业由于未公开上市发行股票,其募集资金的方式就是非公开募集。
(二) 股权投资
股权投资相对应的概念就是债权投资。股权投资的收益是公司的分红。而相对而言,债权投资的孳息收益仅为若干百分点,相对较少。所以股权投资的收益相对较高。
股权投资高收益的同时,伴随着高风险。首先,股权投资的投资周期较长,且投资于发展期或成长期的企业,而被投资的企业的发展本身就存在很大风险。如果被投资企业在破产的情况下,按照《中华人民共和国破产法》等相关法律的规定,股权投资企业难以分到任何资产。
(三) 基金
仅仅可以成为一种集合投资制度,基金具有固定性、集合性、独立性的特点。
二、房地产开发企业与PE相结合的分析
房地产开发企业与PE合作的模式大致主要可以分为两种。
第一种,PE投资于地产开发企业。这种模式主要通过PE作为新股东投资入股的增资扩股方式进行。
第二种,PE投资于地产开发企业所开发项目。这种模式主要通过PE作为新股东投资入股房地产开发企业所设立的项目公司的方式进行。
现如今,对于信托类型的PE来说,为了其发行信托产品宣传的需要,主要与地产开发企业采用第二种合作模式。本文主要详细阐述第二种合作模式。
(一)投资协议的拟定
投资协议是地产开发企业与PE合作的核心。其主要核心内容为以下几个条款:
1、保密条款
由于PE作为股东投资于地产公司,知悉企业内部的相关信息,保密条款的重要性毋庸置疑。
2、优先权条款
优先权条款主要分为:优先分红权、优先清算权、优先认购权、优先购买权。
(1)优先分红权
优先分红权是PE获得投资收益的主要途径之一,是指其优先于地产企业其他股东分红的权利。
其法律依据为公司法第一百六十七条规定:“公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润,有限责任公司依照本法第三十五条的规定分配;股份有限公司按照股东持有的股份比例分配,但股份有限公司章程规定不按持股比例分配的除外。”
上述约定表明,原则上股东按照实缴的出资比例分红,但全体股东也可以约定不按照比例而按照其他另行约定的方式分取红利。对于优先权的实现,需要在股东分红的顺序上进行调整。而《公司法》仅规定了可以不按照出资比例来进行分红,未明确是否可以在分红的优先顺序上进行调整。如果按照“法无明文禁止即为许可”的原则,优先权的约定是存在一定的可行性的。
(2)优先清算权
优先清算权是指PE在企业请款或结束业务时,具有的优先于其他普通股东获得分配的权利。
(3)优先认购权
优先认购权是指发行新股时,PE投资者作为股东拥有一期原先的持股比例先于第三方认购的权利。
优先认购权的法律依据是公司法第三十五条之规:“股东按照实缴的出资比例分取红利;公司新增资本时,股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是,全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。 ”
(4)优先购买权

中共中央宣传部办公厅、教育部办公厅关于加强中等职业学校形势与政策教育的意见

中共中央宣传部办公厅 教育部办公厅


中共中央宣传部办公厅 教育部办公厅关于加强中等职业学校形势与政策教育的意见

教职成厅[2011]2号


各省、自治区、直辖市党委宣传部、教育厅(教委),各计划单列市党委宣传部、教育局,新疆生产建设兵团党委宣传部、教育局:

  为贯彻落实《中共中央办公厅转发〈中央宣传部关于学习贯彻党的十七届五中全会精神集中开展形势政策宣传教育工作方案〉的通知》(中办发〔2010〕35号)要求,根据教育部等六部门《关于加强和改进中等职业学校学生思想道德教育的意见》(教职成〔2009〕11号)和《教育部关于中等职业学校德育课课程设置与教学安排的意见》(教职成〔2008〕 6号)精神,现就加强中等职业学校形势与政策教育提出如下意见。

  一、中等职业学校开展形势与政策教育的总体要求

  中等职业学校学生(以下简称中职学生)是未成年人的重要组成部分,是我国未来产业大军的重要来源。加强和改进中职学生思想道德教育,提高他们的思想道德素质,既是未成年人思想道德建设的重要内容,也是职业教育改革与发展的重要任务。形势与政策教育是中职学生思想道德教育工作和德育课教学的重要内容,对于中职学生全面理解党和国家的路线方针政策,了解国内外形势的发展变化,增强分析形势、解读政策的意识,提升综合职业素质和能力具有重要意义。

  指导思想:

  形势与政策教育要高举中国特色社会主义伟大旗帜,坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,紧密结合全面建设小康社会的实际,针对中职学生关注的热点问题和自身思想特点,帮助中职学生正确认识国内国际形势,教育和引导中职学生深刻理解党的路线、方针和政策,掌握认识分析形势的正确方法,坚定在中国共产党领导下走中国特色社会主义道路的信心和决心,积极投身改革开放和现代化建设伟大事业。

  基本原则:

  ——方向性原则。既要坚持正确的政治方向和育人导向,又要准确把握时代脉搏,体现时代性。

  ——贴近社会、贴近职业、贴近学生的原则。既要坚持遵循思想道德教育的普遍规律,又要适应中职学生身心成长特点和职业教育的特点。

  ——知与行相统一的原则。既要注重知识传授,又要注重情感体验和社会实践。

  二、中等职业学校开展形势与政策教育的主要内容

  形势与政策教育要根据新世纪新阶段面临的新情况新问题,加强针对性。当前和今后一个时期,要着重进行党的基本理论、基本路线、基本纲领和基本经验教育;进行我国改革开放、社会主义现代化建设成就和面临的形势、任务教育;进行党和国家重大方针政策、重大活动和重大改革措施教育;进行当前国际形势与国际关系的基本状况、发展趋势和我国的对外政策教育;帮助中职学生提高正确认识和分析形势的能力。

  2011年,要按照中央开展形势政策教育的总体部署和要求,着重做好“十一五”成就、“十二五”规划纲要宣传教育,做好中国共产党成立90周年伟大历程的宣传教育工作。

  三、中等职业学校开展形势与政策教育的基本途径

  中等职业学校开展形势与政策教育要广泛运用各种方式,坚持把课堂主渠道和开展丰富多彩的活动有机结合。

  ——使用好《时事报告》(职教版)。为加强中等职业学校形势与政策教育教学资源建设,教育部委托中宣部时事报告杂志社,根据中央关于形势政策宣传教育的基本要求,组织编写了反映国内外形势发展变化的《时事报告》(职教版),作为形势与政策教育的指定辅助教材。各地和各中等职业学校要紧密结合德育课相关教学内容,切实使用好《时事报告》(职教版)。

  ——利用好学校的宣传阵地。要充分利用校刊、校报、橱窗、校园网、电视台、黑板报等学校宣传阵地开展形势与政策教育。

  ——与学校日常德育实践活动相结合。要结合重大节庆日、民族传统节日和学校开学典礼、毕业典礼、成人仪式、入党入团仪式,组织开展与形势与政策教育相关的主题教育活动。

  四、加强中等职业学校开展形势与政策教育的组织领导

  各地党委宣传部门和教育行政部门要充分重视中等职业学校形势与政策教育工作,切实加强组织领导。党委宣传部门要加强对中等职业学校形势与政策教育工作的指导,把中等职业学校形势与政策教育工作纳入形势政策宣传教育工作整体安排,积极配合教育部门,安排好德育课教师培训,为组织开展各种相关活动提供便利和支持。教育行政部门要认真做好形势与政策教育的组织实施。中等职业学校要合理安排教学活动,保证形势与政策教育的教学时间。

中共中央宣传部办公厅

教育部办公厅

二○一一年四月十九日


国家安全监管总局、公安部关于加强烟花爆竹安全监管和消防安全工作的通知

国家安全生产监督管理总局 公安部


国家安全监管总局、公安部关于加强烟花爆竹安全监管和消防安全工作的通知

安监总管三〔2013〕9号


各省、自治区、直辖市安全生产监督管理局,公安厅、局,新疆生产建设兵团安全生产监督管理局、公安局:

据媒体报道,当地时间2013年1月27日凌晨,巴西南里奥格兰德州圣玛丽亚市中心一家夜总会发生火灾,目前已造成230余人死亡,事故原因可能是在室内燃放烟花引燃屋顶隔音材料所致。由于火势迅速蔓延,且夜总会紧急出口不畅,造成大量人员死于窒息和踩踏,事故教训极为深刻。中共中央政治局常委、国务院副总理张德江同志作出重要批示,要求切实加强公共场所消防安全和烟花爆竹燃放安全等工作。

新春佳节将至,为认真贯彻落实中央领导同志重要批示精神,深刻吸取巴西火灾事故的惨痛教训,现就有关要求紧急通知如下:

一、进一步加强烟花爆竹安全管理

各地区要按照《国家安全监管总局公安部交通运输部国家工商总局国家质检总局关于做好2013年元旦春节期间烟花爆竹安全监管工作的通知》(安监总管三〔2012〕154号)要求,切实加强烟花爆竹安全管理。一是强化烟花爆竹燃放安全管理,严禁在任何室内特别是室内文化娱乐场所燃放烟花爆竹;严格大型焰火燃放活动安全审批和管理,落实燃放主办单位和作业单位安全责任;严格执行烟花爆竹禁限放规定,严禁在禁放时间、地点燃放烟花爆竹;严禁个人燃放礼花弹等超标产品。二是强化烟花爆竹经营安全监管,加强监督检查,严禁集中、连片或在居民区内设置烟花爆竹零售点,严禁走街串巷兜售烟花爆竹,严禁采购、销售非法产品和假冒、伪劣、超标产品。三是认真做好烟花爆竹生产企业节日停产期间的安全监管,督促企业做好工房清理、库房看护、值班值守等工作,严防烟花爆竹产品及药物丢失、被盗事件发生。四是继续保持烟花爆竹“打非治违”工作的高压态势,加强执法检查,加大处罚力度,严厉打击非法生产、经营、运输、燃放烟花爆竹行为。五是切实加强烟花爆竹燃放安全教育工作,引导群众自觉到合法零售点购买合格烟花爆竹产品,在规定允许的时间、地点安全燃放,严禁携带烟花爆竹乘坐公共交通工具。

二、认真开展火灾隐患排查治理

各地区要深入开展近期公安部部署的“除火患,保平安”冬春专项行动,对人员密集场所、高层及地下建筑、生产经营性“三合一”、“多合一”场所及建筑施工工地、交通枢纽、节庆活动场所等易发生群死群伤火灾事故的单位、场所进行全面排查,重点检查单位消防安全责任制及防火制度建立和落实情况,消防日常检查、巡查及火灾隐患整改情况,消防设施完整好用情况,安全出口、疏散通道畅通情况,消防应急预案制定和演练情况,消防安全培训教育及作业人员执证上岗情况;坚决整治消防设施损坏关停,消防器材缺失,疏散通道堵塞、安全出口锁闭,采用易燃可燃材料彩钢板搭建宿舍、仓库等建筑物,消防安全设计未经审批,未申报消防安全竣工验收,开业前未经消防安全检查,操作人员违章动火,消防控制室人员无证上岗等严重火灾隐患和违法违规行为。

三、切实抓好各项工作措施落实

各地区要认真贯彻落实《中共中央办公厅国务院办公厅关于做好2013年元旦、春节期间有关工作的通知》和《国务院安委会办公室关于做好冬季和2013年元旦春节期间安全生产工作的通知》(安委办明电〔2012〕29号)要求,切实加强对节日期间安全生产工作的组织领导,周密部署,做实预案,落实责任,严加防范,确保烟花爆竹安全监管和消防安全等各项工作措施落到实处,有效遏制事故发生。

请迅速将本通知精神传达至基层安全监管部门、公安机关及相关企事业单位,并督促抓好贯彻落实。



国家安全监管总局

公安部

2013年1月29日