再谈婚姻法解释三
——婚前所付首付款按个人婚前财产认定为宜
案例：
近日，笔者接到一位张姓先生的咨询电话，咨询的大致内容是：张先生于2010年初在北京买了一套商品房，总价大概150万元左右，首付款花了45万，全部的首付款都是张先生个人交的，剩余房款均在银行贷款。交完首付款之后大概半年左右，张先生与现在的妻子李女士结的婚，婚后双方一直共同偿还房贷。由于该房购买时是期房，所以今年开发商刚交的房子，现在还没有申请办理房产证。因李女士在外面有外遇，张先生为此要与李女士离婚。双方对离婚没有任何意见，都同意离婚，但双方对房屋的权属有争议，都想要这个房子。张先生想知道如果双方协商不成的话，按照婚姻法解释三的规定，该房屋应该判规谁所有？

本案涉及的核心问题：
一、本案是否适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》。
二、本案首付款的性质。
三、本案房屋的权利归属及分割问题。

分析：
一、针对第一个问题，笔者认为：本案不适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》的相关规定。理由如下：
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”，适用本条款必须同时符合以下几个条件：第一、夫妻一方在婚前签订了不动产买卖合同；第二、签订合同一方以个人财产支付首付款并在银行贷款；第三、婚后用夫妻共同财产还贷；第四、不动产登记于首付款支付方名下的；第五、在离婚时双方对该不动产的产权归属问题协商不成。而在本案中，该房屋的产权直至准备离婚时并未登记（注：本案的分析均以起诉离婚时未进行房屋产权登记为基础），不符合该司法解释第十条的相关规定，故不应适用该条款。

二、对于第二个问题，笔者认为：张先生支付的45万元首付款应属于张先生的婚前财产，即张先生的个人财产。
本案中，张先生所支付的45万元首付款是在其与李女士结婚前支付的，属于其婚前个人财产。根据《婚姻法》第十八条第（一）项 “有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；”之规定，该首付款认定为张先生一方的个人财产为宜。

三、对于第三个问题，笔者认为：根据婚姻法第十七条之规定，该房屋的首付款部分应属于张先生的个人财产，而该房屋的共同还贷及房屋增值部分应属于夫妻共同财产；而对于该房屋的分割问题，首先应由夫妻双方共同协商处理，对于任何一方愿意取得该房屋，同意对另一方进行补偿并征得另一方同意时，可由双方自行估价处理，或聘请评估机构评估该房屋的现值，由取得所有权一方对另一方予以补偿。协商不成且双方均想取得所有权或者均不想取得所有权的情况下应将该房屋进行拍卖，对拍卖所得款项在去掉给付张先生的45万元婚前个人财产之后再进行分割（注：本案分析时均以双方离婚时无过错，生活条件相当且双方无其他财产为基础）。对于具体分配的数额问题，根据婚姻法第三十九条之规定，对于离婚案件在分割夫妻共同财产时应照顾子女及女方的权益。

后记：
“婚姻法解释三”的出台，固然减轻了地方各级法院的审判压力，也近乎统一了类似案件的审判结果。但对于夫妻之间的矛盾并未起到一个良好的调节作用。似乎在告诉所有夫妻：在婚后，你爸永远是你爸，他爸永远是他爸，不会因为你嫁入豪门就能改变你灰姑娘的命运，因为他爸出资购买的房屋只要登记在他的名义下那就是他的，不会变成你的。法院的存在，不是简单的为了出一个判决，而是如何让这个判决更趋公平、合理、人性；而是如何平息纷争促进和谐又彰显法治。


作者：北京市博颢律师事务所 徐勇律师
联系电话：18701686873

辽宁省抚顺市人民政府


抚顺市人民政府令
　（第７８号）


　　《抚顺市市区养犬管理规定》业经市政府第３７次常务会议通过，现予发布实施。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长　彭益民
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二００一年二月二十七日
　　　　　　　　　　　　 抚顺市市区养犬管理规定



　　第一条　为加强对养犬的管理，进一步规范养犬活动，保障人身健康和安全，维护社会公共秩序，根据《辽宁省养犬管理规定》，结合我市养犬管理的实践，制定本规定。


　　第二条　凡在我市市区内养犬活动均适用本规定。


　　第三条　养犬管理工作由市控犬办组织实施，公安机关具体承办。卫生、畜牧、工商、城建等部门依其职责予以配合。
　　居民委员会、村民委员会协助做好养犬管理工作。


　　第四条　养犬实行许可证制度，未经批准，任何单位和个人不得养犬。


　　第五条　在市区内，个人不得养大型犬，可以养小型观赏犬，但每户只可养一只。
　　本规定所称大型犬是指成犬体重超过八千克以上的大型犬种，小型观赏犬是指成犬体重不超过八千克的小型犬种。


　　第六条　在市区内，个人养小型观赏犬，应向居住地公安派出所申请，提供下列材料，由区公安机关批准，市控犬办备案：
　　（一）犬主的城市常住户口或身份证；
　　（二）居住地房照及居民委员会的独户居住证明；
　　（三）犬的彩色照片两张；
　　（四）畜牧部门出具的免疫证明。


　　第七条　获准养犬的个人，应在接到通知之日起１５日内，到批准的机关办理登记手续，领取《养犬许可证》和犬牌。
　　《养犬许可证》和犬牌由市控犬办统一制作。
　　养犬许可证和犬牌损坏或遗失后应及时申请补发。


　　第八条　市区内，获准养犬的个人，第一年必须缴纳登记费，每只犬为２００元，从第二年起缴纳注册费，每只犬为５０元，每年注册一次。


　　第九条　市区内，获准养犬的个人，必须遵守下列规定：
　　（一）按规定时间，持《养犬许可证》到公安机关指定的畜牧部门，为犬注射狂犬疫苗，核领犬免疫证明；
　　（二）按规定时间，持核领的犬免疫证明，到发证部门注册；
　　（三）按规定时间遛犬，遛犬时间为每日１９时至次日７时，犬出户必须挂犬牌、束犬链，并由有行为能力的人牵领；
　　（四）犬在排泄粪便后，立即予以清除；
　　（五）变更住址的，及时到发证部门办理变更手续；
　　（六）当犬伤人时，应立即将被伤者送医疗机构诊治，依法承担民事责任，并将伤人犬及时送畜牧部门检查；
　　（七）准养犬死亡、宰杀、转让，必须在３０日内到发证部门办理有关手续；
　　（八）准养犬繁殖新生幼犬时，豢养者须在幼犬出生后 ５日内，办理临时准
养证。犬主除用于本户老犬更新外，应在３０日内处理。


　　第十条　市区内，获准养犬的个人，禁止下列行为：
　　（一）携犬进入商贸市场、饭店、学校、车站、公园、广场等各类公共场所，乘坐除小型出租汽车以外的公共交通工具；
　　（二）转借、涂改和倒卖《养犬许可证》及犬牌；
　　（三）妨碍、干扰他人的正常生活；


　　第十一条　单位豢养军用犬、警用犬、科研用犬、护卫用犬以及演艺用犬等特种犬，须经市公安机关批准，按规定定期检疫，办理犬准养证。办证时，须提供下列材料：
　　（一）军用犬、警用犬、科研用犬，必须有县团以上单位有效证明，畜牧部门出具免疫证明，到市控犬办办理《养犬许可证》，公安机关依照规定只收证件工本费；
　　（二）护卫用犬、演艺用犬，应持县团以上单位有效证明，畜牧部门出具免疫证明，到市控犬办办理《养犬许可证》。每只犬登记费为５００元，注册费为每年１００元。


　　第十二条　在市区从事犬类养殖的业户，必须距居民区５００米以上圈养，经属地公安机关批准，持畜牧部门出具的免疫检验证明，到市控犬办，办理《养犬许可证》。


　　第十三条　符合条件的业户，种犬登记费为每只犬３００元，注册费为每年每只犬１００元，新生犬按成犬登记，肉食犬每只年注册费为５０元。


　　第十四条　收取的登记费，注册费应上缴同级财政，养犬管理工作费用由同级财政列支。


　　第十五条　准养的大型犬必须拴养或圈养。


　　第十六条　收购、销售、贩运活犬须到市公安机关办理收购、销售、贩运活犬手续。
　　任何单位和个人不得在道路两侧及公共场所屠宰犬。


　　第十七条　从事犬类养殖、举办犬类展览、开办为养犬服务的商店和医院，必须经市公安机关、畜牧部门批准，并依法办理工商执照。
　　犬类交易必须到市公安机关、工商行政部门指定的场所。
　　交易成犬必须有犬证、犬牌、免疫证明。


　　第十八条　对无证犬、散放犬和狂犬，由公安机关组织强制捕杀。对捕杀的狂犬和疑似狂犬的犬尸必须远离水源彻底焚烧、深埋。


　　第十九条　畜牧部门负责兽用狂犬疫苗的供应，并做好犬类狂犬病的疫情监测、犬类免疫和检疫工作。


　　第二十条　卫生防疫部门负责人用狂犬疫苗的供应以及疫情监测工作。


　　第二十一条　发生狂犬病疫情时，各级人民政府应组织有关部门采取灭犬措施，防止疫情扩大和蔓延。


　　第二十二条　违反本规定有下列行为之一者，按下列规定予以处罚：
　　（一）养犬未经批准的，由公安机关责令其限期办理有关手续，逾期不办的，没收其犬，并处登记费２至５倍罚款；
　　（二）逾期不注册、不为犬注射狂犬疫苗的，倒卖、涂改、转借《养犬许可证》和犬牌以及转让准养犬、变更住址未办理相应手续的，由公安机关吊销其《养犬许可证》，处 １００－３００元罚款；
　　（三）在市区内准养犬严重妨碍、干扰居民正常休息或者致人伤害，由公安机关没收其犬，处５０元－２００元罚款；
　　（四）伪造《养犬许可证》和犬牌的，由公安机关处３００元－１０００元罚款，擅自销售人用或兽用狂犬疫苗的，由公安机关或由公安机关会同卫生、畜牧部门没收物品和非法所得，处１万元至３万元罚款；
　　（五）违反本规定进行犬类交易，从事犬类养殖或举办犬类展览、开办为养犬服务的商店和医院、收购、销售、贩运活犬的，由公安机关、工商行政部门没收其犬、犬用物品以及全部非法所得，处１万元至３万元罚款；
　　（六）携犬进入公共场所、乘坐公共汽车或不及时清除犬在户外排泄粪便，由城建部门处５０元至２００元罚款；在道路两侧及公共场所屠宰犬的由公安机关没收其犬，处２００元罚款；
　　（七）不按规定时间遛犬的，由公安机关或城管部门没收其犬，并处５０元至２００元罚款。


　　第二十三条　执行罚款、没收非法所得及物品必须使用财政部门统一印制的票据，罚没款物上交同级财政。


　　第二十四条　公安、卫生、畜牧、工商、城建等部门及其工作人员必须忠于职守、秉公执法。对滥用职权、徇私舞弊，情节较轻的，主管机关给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　　第二十五条　本规定应用中的具体问题，由市公安局负责解释。


　　第二十六条　本规定自公布之日起施行，《抚顺市市区犬类管理办法》（抚政发〔１９９４〕９６号文）同时废止。