案情
2010年4月14日，原、被告经协商签订了一份《买卖房协议》，约定被告将自建房屋132平方米砖瓦结构、99平方米草泥结构房屋卖给原告，价格为25万元，原告先行给付15万元定金，余款10万元于被告6月6日倒房时交清，如被告到期不倒房或交付房屋证照有债务纠纷等问题，被告必须如数退还定金，如哪方违约，应承担法律责任，罚金15万元；合同签订后，原告给付了被告15万元定金，被告给原告出具了收据；数日后，黑龙江省萝北县房产部门到被告房屋所在的区域做房屋动迁摸底调查，被告认为被原告欺骗，多次找原告要求退还定金，不再卖房，但原告不同意解除卖房协议，要求继续履行；2010年5月10日，被告将该房屋卖给了其女婿陈军，并且双方到房产部门办理了过户手续；现原、被告双方协商未果，原告诉讼到法院，要求被告继续履行购房协议。
审判
法院经审理认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，原、被告经协商一致，达成购买房屋的协议，被告应按协议履行；被告认为原告以欺骗手段与被告签订《卖房协议》，没有充分的证据证明，法院不予支持；被告在收取原告定金的情况下，又违反约定将该房屋卖给了他人，并且办理了房屋买卖过户手续，导致原、被告签订的卖房协议不能履行，该协议应予解除，被告亦应承担违约责任；原、被告双方协商的购房价格为250，000.00元，原告交付被告定金150，000.00元，该定金条款违反法律关于定金数额不得超过主合同标的额百分之二十的规定，应按法律规定确定该定金数额为50，000.00元，被告违反合同约定导致合同不能继续履行，应承担双倍返还定金的民事责任，即被告应返还原告150，000.00元以及违约定金50，000.00元。遂判决解除原、被告于2010年4月14日签订的《买卖房协议》，被告于本判决生效后十五日内，返还原告已给付的150，000.00元和违约定金50，000.00元，共计200，000.00元；
评析
本案是起因房屋买卖引发的诉讼，案情并不复杂，但其中涉及到数个法律条文的适用，在这浅析一下本案中涉及到的几个法律关系。
一、房屋买卖合同的签订
根据《中华人民共和国合同法》的理论，买卖合同是指当事人双方约定一方交付标的物并转移所有权于他方，他方支付价款的合同。其中依约定应交付标的物并转移所有权的一方为出卖人，受领标的物并支付价款的一方为买受人，出卖人交付的标的物称为出卖物。买卖合同作为社会经济生活中最基本、最典型、最普遍的商品交换形式和法律关系，存在于我们生活的各个方面。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同，它既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为1、出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款；2、房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同；3、房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权的转移必须办理登记手续；4、房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。
受我国国情影响，我国房屋存在多样性，根据不同标准，可划分为农村房屋、城市房屋、住宅用房、商业用房、公房、私房、商品房、现房、期房、新建房和旧房等等，本案中原被告双方争议的房屋应属于住宅用房，他是供被告家庭和个人日常生活居住使用的房屋，这所房屋的买卖具有上述几个法律特征，因此亦应按法律规定来转移所有权。在双方买卖过程中，原、被告主体合格，意思表示真实，双方约定的内容不违反法律规定、行政法规或者社会公共利益，因此该合同是依法成立的，且自成立时生效，即双方签订的房屋买卖合同是有效合同。
二、房屋买卖合同的履行
《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告方在收取定金后，应在指定日期履行腾让住房的义务，原告方亦应在被告腾让住房时，交清剩余款项。但是，被告在履行合同过程中，认为被原告所欺骗，因为该房屋所在的区域要进行动迁，而动迁费恐怕要比双方约定的房款高一些，因此被告提出反悔，要求退还收到的定金，而原告认为被告应按合同履行，只要房不退款。在此过程中，被告以欠他人款为由，将争议的房屋又卖给了其女婿陈军，并且双方到房产部门办理了过户手续，导致“一房二卖”，由此引发诉讼。
很显然，被告的行为违反了《合同法》中的诚实信用原则，其不仅不按约定履行合同，而且又将房屋转卖了他人并办理了房屋登记手续，使该房屋的所有权人依法进行了变更，导致房屋买卖合同不能继续履行，被告负有全部的违约责任。
三、房屋买卖合同的解除
《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。所谓继续履行，也称实际履行、强制履行，作为一种违约后的补救方式，是指非违约方请求违约方按照合同约定的标的履行合同义务，而不能以其他标的加以代替。在一物二卖的情况下，因两个买卖合同的标的物均为特定物，就同一特定标的物出卖人是无法多次履行的，特别是房屋买卖合同，因房屋的不可移动性，使得一房数的出卖人在承担继续履行责任时，成为法律上和事实上的履行不能。因此在这种情况下，符合了《合同法》九十四条规定的解除条件，即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。因此被告的一房二卖行为构成了根本的违约，导致原告购买房屋的目的彻底落空，该房屋买卖合同应当解除。
（作者单位：黑龙江省萝北县人民法院）
安徽省实施《中华人民共和国村民委员会组织法》办法
安徽省人大常委会
安徽省人民代表大会常务委员会
公 告
（第二号）
《安徽省实施〈中华人民共和国村民委员会组织法〉办法》已经2013年8月2日安徽省第十二届人民代表大会常务委员会第四次会议修订，现将修订后的《安徽省实施〈中华人民共和国村民委员会组织法〉办法》公布，自2013年10月1日起施行。
安徽省人民代表大会常务委员会
2013年8月6日
安徽省实施《中华人民共和国村民委员会组织法》办法
（1999年1月27日安徽省第九届人民代表大会常务委员会第八次会议通过 根据2001年12月27日安徽省第九届人民代表大会常务委员会第二十七次会议《关于修改〈安徽省实施中华人民共和国村民委员会组织法办法〉的决定》修正 2013年8月2日安徽省第十二届人民代表大会常务委员会第四次会议修订）
第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国村民委员会组织法》，结合本省实际，制定本办法。
第二条 村民委员会是村民自我管理、自我服务、自我教育的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。
第三条 村民委员会根据村民居住状况、人口数量，按照便于群众自治，有利于经济发展和社会管理的原则设立。
村民委员会的设立、撤销、范围调整，由乡、民族乡、镇人民政府提出，经村民会议讨论同意，报县级人民政府批准。
村民委员会可以根据村民居住状况、集体土地所有权关系等分设若干村民小组。
第四条 中国共产党在农村的基层组织，按照中国共产党章程进行工作，发挥领导核心作用，领导和支持村民委员会行使职权；依照宪法和法律，支持和保障村民开展自治活动、直接行使民主权利。
第五条 乡、民族乡、镇人民政府对村民委员会的工作给予指导、支持和帮助，但是不得干预依法属于村民自治范围内的事项。
村民委员会协助乡、民族乡、镇人民政府开展工作，乡、民族乡、镇人民政府应当提供必要的条件。
县级以上人民政府有关部门委托村民委员会开展工作需要经费的，由委托部门承担。
村民委员会办理本村公益事业经费确有困难的，由各级人民政府给予适当支持。
第二章 村民委员会的组成和职责
第六条 村民委员会由主任、副主任和委员共三至七人组成。
村民委员会成员中，应当有妇女成员；多民族村民居住的村应当有人数较少的民族的成员。
对村民委员会成员，根据工作情况，由财政给予补贴，补贴的标准和办法由县级人民政府制定。
第七条 村民委员会主任、副主任和委员，由村民直接选举产生。
村民委员会每届任期三年，届满应当及时举行换届选举。村民委员会成员可以连选连任。
第八条 村民委员会成员的选举、罢免、辞职等具体事宜，按照《安徽省村民委员会选举办法》执行。
第九条 村民委员会应当设立人民调解委员会，根据需要设立治安保卫、公共卫生与计划生育等委员会。村民委员会成员可以兼任下属委员会的成员。人口少的村的村民委员会可以不设下属委员会，由村民委员会成员分工负责人民调解、治安保卫、公共卫生与计划生育等工作。
第十条 村民委员会除履行《中华人民共和国村民委员会组织法》规定的职责以外，还应当履行以下职责：
（一）编制并实施本村经济和社会发展规划及年度计划；
（二）建立健全民主理财制度，向村民会议或者村民代表会议报告财务收支情况；
（三）建立健全村务公开、民主管理制度；
（四）法律、法规规定的其他职责。
第十一条 村民委员会成员应当接受县级人民政府和乡、民族乡、镇人民政府组织的培训。
第三章 村民会议和村民代表会议
第十二条 村民会议由本村十八周岁以上的村民组成。
村民会议由村民委员会召集。有十分之一以上的村民或者三分之一以上的村民代表提议，应当召集村民会议。召集村民会议，应当提前十日通知村民。
第十三条 召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加；人数较多、居住分散的村，可以以村民小组为单位或者分片同时召开。村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。
第十四条 村民会议行使下列职权：
（一）制定、修改村民自治章程、村规民约；
（二）罢免、补选村民委员会成员；
（三）审议村民委员会工作报告、村财务收支情况报告，评议村民委员会成员、村务监督委员会成员的工作；
（四）撤销或者变更村民委员会不适当的决定；
（五）撤销或者变更村民代表会议不适当的决定；
（六）讨论决定涉及村民利益的重大事项。
村民会议可以授权村民代表会议行使前款第三、四、六项规定的职权。
第十五条 《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定的事项、本村经济和社会发展规划及年度计划，经村民会议讨论决定后方可办理。
村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。
第十六条 村民会议向村民代表会议授权，可以通过召开村民会议或者村民书面表决形式进行，也可以在村民会议通过的村民自治章程中明确。
第十七条 人数较多或者居住分散的村，可以设立村民代表会议，讨论决定村民会议授权的事项。村民代表会议由村民委员会成员和本村十八周岁以上的村民代表组成，村民代表应当占村民代表会议组成人员的五分之四以上，妇女村民代表应当占村民代表会议组成人员的三分之一以上。
第十八条 村民代表由村民按每五户至十五户推选一人，或者由各村民小组推选若干人。村民代表总人数不得少于三十人。村民代表的任期与村民委员会的任期相同。村民代表可以连选连任。
村民代表由其推选户或者村民小组撤换。其他任何组织和个人不得指定、委派或者撤换村民代表。
村民代表应当向其推选户或者村民小组负责，接受村民监督。
第十九条 村民代表会议由村民委员会召集。村民代表会议每季度召开一次。有五分之一以上的村民代表提议，应当召集村民代表会议。召开村民代表会议，村民委员会应当提前三至五日将讨论事项通知村民代表会议组成人员，村民代表应当征求所代表的村民的意见和建议，并在村民代表会议上如实反映。
村民代表会议有三分之二以上的组成人员参加方可召开，所作决定应当经到会人员的过半数同意。
第二十条 村民小组应当接受村民委员会的指导和监督，落实村民会议、村民代表会议、村民委员会的决定。
召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意。
村民小组组长由村民小组会议推选、撤换。村民小组组长任期与村民委员会的任期相同，可以连选连任。
属于村民小组的集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理以及公益事项的办理，由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，所作决定应当在三日内向本村民小组的村民公布，并及时公布实施情况。村民委员会不得擅自处分村民小组集体所有的土地、企业和其他财产。
第四章 民主管理和民主监督
第二十一条 村民委员会应当实行少数服从多数的民主决策机制和公开透明的工作原则，建立健全各项工作制度。
村民委员会进行工作，应当坚持群众路线，发扬民主，听取不同意见；坚持说服教育，不得强迫命令，不得打击报复。
第二十二条 村民委员会实行村务公开制度。除按照《中华人民共和国村民委员会组织法》规定应当及时公布的事项以外，还应当公布本村经济和社会发展规划及年度计划，对村民委员会成员的民主评议、考核和审计结果等涉及本村村民利益和村民普遍关心的事项。
村民委员会应当通过设立规范的村务公开栏、村务公开电子信息平台等形式公布前款规定的事项，并保证所公布事项的真实性，接受村民的查询和监督。
第二十三条 村民委员会应当根据完善基本公共服务、加强基层社会管理、发展村民自治的需要，按照农村社区建设要求，配合政府及其有关部门推进农村社区服务中心建设，支持开展生产服务、保障服务、养老服务、卫生服务、平安服务和文化服务，推动基本公共服务、市场化服务、义务服务进入农村社区。
村民委员会应当引导村民参与农村社区公共事务管理，支持农村社区社会组织建设，开展服务性、公益性、互助性活动。
第二十四条 村民委员会可以向村民筹集资金和劳务兴办村内集体公益事业。筹资筹劳事项应当一事一议，提交村民会议或者村民代表会议讨论决定。
村内兴办集体公益事业所筹资金，应当专款专用，任何单位和个人不得截留、挪用。
第二十五条 村民小组的村民可以自愿成立村民理事会，其成员由村民推选产生。
村民理事会配合、协助村民委员会开展工作，村民委员会支持、指导村民理事会组织村民开展精神文明建设、兴办公益事业。
第二十六条 村应当建立村务监督委员会，对村级事务管理实施监督，向村民会议和村民代表会议负责并报告工作。
村务监督委员会一般由三至五人组成，由村民会议或者村民代表会议在村民中推选产生，其中应当有具备财会、管理知识的人员。村务监督委员会成员可以列席村民委员会会议。
村民委员会成员及其配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女不得担任村务监督委员会成员。
村务监督委员会任期与村民委员会相同。
第二十七条 村务监督委员会主要监督下列事项:
（一）村级事务民主决策情况；
（二）村民委员会执行村民会议和村民代表会议的决定情况；
（三）村务公开情况；
（四）村集体资金、资产、资源管理情况；
（五）村民委员会成员履职和廉洁奉公情况；
（六）向村民委员会反映村民的合理意见和建议，并督促村民委员会及时办理；
（七）涉及村务管理和村民利益的其他事项。
村民委员会及其成员不接受村务监督委员会对前款所列事项监督的，村务监督委员会有权向乡、民族乡、镇人民政府反映；经查证属实的，由乡、民族乡、镇人民政府责令改正。
第二十八条 村民委员会成员以及由村民或者村集体承担误工补贴的聘用人员，应当接受村民会议或者村民代表会议对其履行职责情况的民主评议。民主评议由村务监督委员会主持，每年至少进行一次，连续两次被评议不称职的村民委员会成员，其职务终止；连续两次被评议不称职的聘用人员，应予解聘。
第二十九条 村民委员会和村务监督委员会应当建立村务档案。村务工作中直接形成的具有保存价值的各种文字、图表、音像、实物、电子文档等各种资料应当归档保存。
村务档案应当真实、准确、完整、规范。除依法应当保密的档案外，村民有权向村民委员会或者村务监督委员会申请查询。
第三十条 村民委员会成员实行任期和离任经济责任审计，审计事项按照《中华人民共和国村民委员会组织法》规定执行。
第三十一条 村民委员会成员的任期和离任经济责任审计，由乡、民族乡、镇人民政府负责及时组织，审计结果应当公布；其中离任经济责任审计结果应当在登记参加下一届村民委员会选举的村民名单公布十日前公布。因辞职、罢免、职务终止等原因任期未满离任的，审计结果在离任后一个月内公布。村民对审计结果有异议的，应当通过村务监督委员会要求审计单位作出解释说明，也可以由村民会议、村民代表会议决定委托专业审计机构进行审计。
第五章 法律责任
第三十二条 村民认为村民委员会未及时公布应当公布的事项或者公布的事项不真实的，有权向乡、民族乡、镇人民政府或者县级人民政府及其有关主管部门反映，有关人民政府或者主管部门应当负责调查核实，责令依法公布；经查证有违法行为的，有关人员应当依法承担责任。
第三十三条 有下列情形之一的，由县级人民政府及其有关主管部门或者乡、民族乡、镇人民政府责令改正：
（一）村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定与宪法、法律、法规或者国家政策相抵触的，或者有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容的；
（二）应当经村民会议或者村民代表会议讨论决定的事项，未经村民会议或者村民代表会议讨论村民委员会就作出决定或者处理的；
（三）村民委员会无正当理由擅自变更或者不执行村民会议和村民代表会议决定的；
（四）村民委员会、村务监督委员会不依照法律、法规的规定履行职责的。
第三十四条 村民委员会成员有下列行为之一的，由县级人民政府及其有关主管部门或者乡、民族乡、镇人民政府责令改正；经查证有违法行为，侵害村集体及村民合法权益的，依法进行处理：
（一）侵占、截留、挪用、骗取、私分本村资金和村集体资产、资源或者政府拨付和社会捐赠的资金、物资的；
（二）利用职务之便，收受、索取财物的；
（三）违反财务管理规定的；
（四）其他侵害村集体及村民合法权益的行为。
第三十五条 村民委员会或者村民委员会成员作出的决定侵害村民合法权益的，受侵害的村民可以申请人民法院予以撤销，责任人依法承担法律责任。
第三十六条 乡、民族乡、镇人民政府及其工作人员违反法律、法规规定，干预依法属于村民自治事项的，由有权机关责令改正。
第六章 附 则
第三十七条 辖有村的街道办事处履行本办法所规定的应当由乡、民族乡、镇人民政府履行的职责。
第三十八条 本办法自2013年10月1日起施行。