广西壮族自治区南宁市人民政府


南宁市私有房屋建设规划管理办法


　　（2000年7月26日市人民政府令第36号公布，根据2005年5月23日《南宁市人民政府关于修改〈南宁市私有房屋建设规划管理办法〉的决定》第一次修正，根据2012年9月29日《南宁市人民政府关于修改〈南宁市私有房屋建设规划管理办法〉的决定》第二次修正）



　　第一章　总　则

　　第一条　为加强南宁市城市规划区（含市辖县县城城市总体规划区）范围内私有房屋建设规划管理，确保城市规划的实施，逐步改善居住环境，根据《中华人民共和国城市规划法》、《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》、《南宁市城市规划管理条例》的规定，制定本办法。

　　第二条　市城市规划行政主管部门负责南宁市城市规划区内的私有房屋建设规划管理工作，并可以根据工作需要设立派出机构，负责指定区域的私有房屋建设规划管理工作。

　　市辖县城市规划行政主管部门主管本县私有房屋建设规划管理工作，业务上受市城市规划行政主管部门领导。

　　第三条　本办法所称私有房屋，是指用于居住的个人所有或数人共有并依法享有国家所有或集体所有土地使用权的建筑。

　　私有房屋建设，是指私有房屋的新建、改建、扩建（含加层）、重建等建设活动。

　　第四条　城市规划区内的私有房屋建设必须满足城市规划道路、给水排水、电力通讯、燃气、消防、人防、环卫、环保、文物古迹保护、房屋间距及其他规划要求。

　　第五条　私有房屋建设必须服从城市规划行政主管部门管理，遵守城市规划。任何单位和个人均有权对违反城市规划的私有房屋建设行为进行检举和控告。

　　第二章　私有房屋建设的规划控制

　　第六条　在城市规划区范围内申请私有房屋建设的，由城市规划行政主管部门根据用地性质、景观控制、建设现状、宅基地状况、城市规划等因素确定是否允许建设。

　　第七条　私有房屋的建设，不得擅自扩大原有宅基地面积。

　　第八条　根据下列原则，按城市规划要求对私有房屋建设进行控制：

　　（一）近期已列入城市改造或开发并发布拆迁公告的区域，不允许进行私有房屋建设；

　　（二）近郊农民私有房屋建设和在农村留用居住用地（即新村居住用地）内进行私有房屋建设的，必须坚持统一规划、配套建设的原则，保证各项建设符合城市规划要求；

　　（三）城中村、城乡结合部以及城市主要道路两侧旧村庄的私有房屋改建、扩建、重建，原则上要进行旧村改造规划后方可按规划建设，保证村庄道路、房屋间距、层数以及村庄环境符合城市规划要求；

　　（四）下列区域内的私有房屋建设只允许按原房屋所有权证上注明的面积、层数进行改建，且严格控制在四层以下（含四层），总高度不得超过14米（±0.000标高始算）。

　　1.中华路及延长线、边阳街、义忠街、江滨路、临江街、河堤路、康复路、教育路、星湖路、园湖路围合区域内以及邕江两岸、南湖周边100米控制区范围内；

　　2.60米以上（含60米）规划道路红线以外两侧各80米范围内；

　　3.40米（含40米）—60米（不含60米）规划道路红线以外两侧各60米范围内；

　　4.20米（含20米）—40米（不含40米）规划道路红线以外两侧各40米范围内。

　　（五）沿江大道、沿江大道西北沿邕江边规划道路、南建路、五一东路、福建路围合区域内的私有房屋建设严格控制在三层以下（含三层）、总高度不得超过11米。如原房屋所有权证上注明的层数超过三层的，可适当放宽，但必须控制在四层以下（含四层），总高度不得超过14米（±0.000标高始算）；

　　（六）除（一）、（四）、（五）以外的区域范围内的私有房屋建设，严格控制在四层以下（含四层），总高度不得超过14米（±0.000标高始算）。

　　第九条　朝阳路、民族大道、当阳街、新华街围合区域和解放路沿街区域为传统街区，改建时须保留原建筑风格且符合传统街区规划控制要求。

　　第十条　相思湖、可利江、朝阳溪、竹排冲等水系两岸的私有房屋建设应该符合城市规划控制要求。

　　第十一条　村庄、城镇范围之外的公路规划红线两侧为隔离带，在隔离带内严禁进行私有房屋建设，隔离带宽度规定如下：

　　（一）国道、快速公路：规划红线以外两侧各50米；

　　（二）主要公路：规划红线以外两侧各25米；

　　（三）次要公路：规划红线以外两侧各15米。

　　第十二条　沿穿越旧村庄、城镇的公路两侧进行私有房屋建设，必须按下列要求退让公路规划红线：

　　（一）国道、快速公路：12米以上；

　　（二）主要公路：10米以上；

　　（三）次要公路：8米以上。

　　第十三条　对私有房屋建设，城市规划行政主管部门有权根据城市规划要求对其原有宅基地占地面积和布置形式进行调整。

　　第十四条　私有房屋不得擅自改变使用性质。

　　第三章　私有房屋建设规划的实施

　　第十五条　城市规划区内私有房屋建设的规划管理，实行由城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的制度。

　　第十六条　在城市规划区内新建私有房屋办理建设用地规划许可证的程序：

　　（一）建设个人到城市规划行政主管部门领取私有房屋建设用地规划申请表，如实填写并按要求到所在村（居）委会、乡（镇）人民政府签署意见，加盖公章后，持有关批准文件、户口本、身份证，向城市规划行政主管部门申请办理建设用地规划许可证；

　　（二）城市规划行政主管部门按照城市规划要求，核定用地具体位置和界限，核发建设用地规划许可证；

　　（三）建设个人取得建设用地规划许可证后，向土地管理部门申请办理用地手续；

　　（四）建设个人持建设用地规划许可证、土地使用证、私有房屋建设工程规划申请表、户口本、身份证和地形图向城市规划行政主管部门提出建设申请。

　　第十七条　在城市规划区内申请私有房屋建设，办理建设工程规划许可证的程序：

　　（一）建设个人到城市规划行政主管部门领取私有房屋建设工程规划申请表，如实填写并按要求到所在村（居）委会加盖公章后，持《房屋所有权证》或《房屋共有权证》、土地使用证或建设用地批准书、户口本、身份证和地形图（必要时出具四邻意见书，以及房管部门出具的房屋安全鉴定书），到城市规划行政主管部门申报；

　　（二）经城市规划行政主管部门核查，划定建筑红线后，方可按要求进行施工图设计；

　　（三）城市规划行政主管部门核查施工图后，对符合城市规划要求的，核发建设工程规划许可证。

　　第十八条　在城市规划区内拆迁回建区（含农民宅基地回建区）和私人宅基地开发项目区内新建私有房屋，办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的程序：

　　（一）由拆迁回建单位或开发公司持国家批准建设项目的有关文件、资料向城市规划行政主管部门提出建设用地规划定点申请；

　　（二）城市规划行政主管部门受理建设单位提供的文件资料齐全，并经核查批准后，核定建设项目的具体位置和界限，提供规划设计条件；

　　（三）建设单位根据规划设计条件，在6个月内按规定报送建设用地的规划平面图。建设用地规划平面图经批准后核发建设用地规划许可证。建设单位逾期未报送建设用地规划平面图，又未申请延期的，原建设用地规划定点自行失效；

　　（四）建设单位凭建设用地规划许可证向土地管理部门申请用地。一年内未申请用地，又未申请延期的，已取得的建设用地规划许可证自行失效；

　　（五）建设单位凭建设用地规划许可证、建设用地批准书或土地使用证、经审批的规划平面图，向城市规划行政主管部门提出建设申请。城市规划行政主管部门根据城市规划要求，提出建筑方案规划设计要点；

　　（六）设计方案报城市规划行政主管部门审核批准后由建设单位统一要求组织建筑施工图设计，经批准后即可作标准单元的施工图；

　　（七）城市规划行政主管部门经核查建设单位提供的施工图，符合城市规划要求的，核发建设工程规划许可证；

　　（八）建设单位在取得建设工程规划许可证后由建设单位统一组织管理建筑施工。

　　第十九条　城市规划行政主管部门在收到前条规定的申领建设工程规划许可证应报送的资料后，应在法定工作日20天内提出审核意见或发放建设工程规划许可证。

　　第二十条　建设单位或个人在取得建设工程规划许可证后，方可申请办理开工手续；经城市规划行政主管部门指定或委托有关部门现场验线后，符合建设工程规划许可证要求的方可破土动工。

　　第二十一条　对建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容不得擅自变更。确需变更的，必须经城市规划行政主管部门和土地行政主管部门同意，并办理变更手续。

　　建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证后一年内未开工，又不办理延期手续的，建设工程规划许可证自行失效。

　　第二十二条　私有房屋建设工程竣工后，须持有关资料到城市规划行政主管部门进行竣工规划备案。

　　第二十三条　私有房屋竣工验收后6个月内，建设单位或者个人应当向城市建设档案机构无偿报送建设工程竣工档案。

　　第二十四条　设计、施工单位及有关管理部门必须按以下规定查验规划图件：

　　（一）设计单位承担建筑设计任务时，必须查验城市规划行政主管部门批准的规划设计条件和规划要求等有关图件；

　　（二）施工单位在承包建设工程业务时，必须查验建设工程规划许可证等批准的图件；

　　（三）建筑管理部门在批准施工时，必须查验建设工程规划许可证。

　　第二十五条　城市规划行政主管部门有权对城市规划区内的建设工程是否符合规划要求进行检查，被检查者必须如实提供情况和必要的材料。

　　城市规划管理检查人员执行公务时，应当两人以上并出示城市规划管理执法检查证件。

　　第四章　法律责任

　　第二十六条　凡属下列情况之一者，均属违法建设：

　　（一）未经城市规划行政主管部门审批、发证，擅自在城市规划区内新建、改建、扩建（含加层）、重建和圈院、搭棚的；

　　（二）虽经审批、发证，但未按审批要求建设，擅自改变建筑位置，增加建筑面积、层数、高度及阳台、雨篷、檐口等悬挑体的；

　　（三）未经原审批的城市规划行政主管部门批准，擅自变更建筑使用性质的；

　　（四）采取隐瞒、欺骗等手段骗取批准领证建设的。

　　第二十七条　对违法建设，城市规划行政主管部门可以责令停止施工。建设单位或者个人接到停止施工的通知后继续施工的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场等措施予以制止。

　　第二十八条　未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件占用土地的，批准文件无效，占用的土地由市、县人民政府责令退回。

　　第二十九条　对构成违法建设的建设单位或者个人，城市规划行政主管部门按照下列规定予以处罚：

　　（一）对下列严重影响城市规划的，限期拆除或者予以没收：

　　1.侵占城市道路（公路、广场）红线用地，影响城市交通的；

　　2.侵占消防通道，危及消防安全的；

　　3.压占城市给排水管（渠）道、电力电讯、燃气管道等设施，影响其使用、维修和安全保护的；

　　4.侵占城市江河湖塘水面及其保护范围，影响泄洪和排水的；

　　5.侵占城市公共绿地、风景区（点）、公园及文物保护单位等规划范围，影响园林绿化近期建设和景观的；

　　6.擅自扩大宅基地进行建设（含室外楼梯、简易棚屋和围墙），影响城市规划的；

　　7.违反本办法第八条之（一）、（四）、（五）、（六）项的规定，擅自超高加层的；

　　8.违反本办法第九条、第十一条、第十二条的。

　　（二）对城市规划虽有影响但尚可采取措施消除的，责令限期改正，并按违法建筑面积处以每平方米100—300元罚款；无法计算建筑面积的按土建总造价的5—10%罚款；

　　（三）对城市规划影响较小的，按前项规定罚款额的50%处以罚款。

　　第三十条　对违反本办法规定的建（构）筑物，城市规划行政主管部门可以责令限期拆除，恢复原貌。逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门强制拆除。

　　第三十一条　违反本办法第二十条规定未经城市规划行政主管部门验线的，处以1000—2000元的罚款。

　　第三十二条　对违反本办法规定造成违法建设的设计单位，由城市规划行政主管部门没收设计费，并处以设计费30—50%的罚款。

　　对违反本办法规定造成违法建设的施工单位，由城市规划行政主管部门没收违法所得，并处以违法建设工程施工款5—20%的罚款。

　　第三十三条　对违反本办法第二十三条规定逾期未报送建设工程竣工档案的，由城市规划行政主管部门责令其限期报送，并可处以2000—5000元的罚款。

　　第三十四条　对违反本办法第十四条规定擅自变更建（构）筑物使用性质的，由城市规划行政主管部门责令限期改正，并处以当年重置价5—15%的罚款。

　　第三十五条　城市规划管理检查人员依法进行检查时，被检查者拒绝或者不如实提供有关资料的，由城市规划行政主管部门视其情节轻重处以200—500元罚款。城市规划管理检查人员违反本办法第二十五条第二款规定的，被检查者可以拒绝接受检查。

　　第三十六条　违反本办法规定的单位和个人被处以罚款时，罚款必须在规定期限内缴纳。逾期不缴纳的，每日按罚款数额的3%加处罚款。罚没款全部上缴本级财政。

　　第三十七条　当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知书之日起六十日内，向作出处罚决定的行政机关的上一级机关申请复议，对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚通知书之日起十五日内，直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。

　　第三十八条　城市规划行政主管部门工作人员玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五章　附　则

　　第三十九条　本办法应用中的问题，由市城市规划行政主管部门负责解释。

　　第四十条　本办法自发布之日起施行。


沪港房地产市场与法律的比较及展望

浦增平


经受金融风暴打击之后的沪港两地房地产市场，更能看出其发展的特点和法律制度的利弊，从而为新一轮发展和完善市场提供机会和思路。

就沪港房地产市场发展的比较而言，有三大区别和特点。其一,两地市场规模区别较大，香港房地产市场发展历史比上海要长，融资、开发和售楼等方式途径和规模都要比上海更具有优势。香港作为国际金融中心，有一半资金与房地产有关，无论是国际游资或是证券市场资本，无论是银行给发展商的贷款或是广大购房者的按揭,都渗入房地产市场。相比之下，上海作为地区性金融中心，参与房地产市场的资金相当有限，海外资金进入房地产的途径也十分有限,对购房者的银行按揭仅刚刚开始，尚未形成规模。同样，上海作为一个新兴市场，发展潜力很大，房价空间也很大，但要看上海在今后政策上的定位与经济发展的思路如何。其二，沪港两地房地产市场的成熟与发展不一。香港房地产市场经历几次大幅起落和风波，已经比较成熟，这种成熟是各方面的，有管理层与专业分析队伍，有发展商和中介机构，有银行和融资机构，也有广大购房者和炒家，还包括制度、市场功能及法律等等。相比之下，上海还是不成熟的市场，还未经历大幅起落，还仅仅是一个开发商的初级市场。换言之，经过从1992年启动开发的房地产，主要在如何开发项目，建造项目和建立各种房地产公司上做了文章，融资方式也仅仅是以银行贷款，中外合资合作投入部分启动资金，或少量从证券市场得到融资等，既没有形成真正的中介市场，二三级市场和购房者按揭市场，特别没有形成卖方市场，也就是说，在简单的买卖关系和供需关系中，目前仅仅是卖家和供方比较活跃，炒来炒去也是在这些圈子中活跃。这主要与上海房地产开发市场的主体与体制有关，供方与建设方大多是国家经营，拼命开发，拼命造房，拼命向银行借钱，没有想到如何发展广大用房单位，特别是个人购房消费市场的培育与发展，这就造成目前大量空置和低迷现象，造成房价缓跌但许多发展商的融资利息早就吃掉其可得利润并吞食其本钱，隐性破产等。其三，沪港两地房地产市场的环境和法律制度不一。由于香港房地产市场发展历史较长，又经过几次波动，商业环境和法律机制比较完善，无论对发展商的公司法，对各种融资的法律制度，或是物业管理，乃至广大购房者的权利保障，比较完善。即使在这次房价大暴跌和市场低迷中，法律纠纷和大宗诉讼比较少。而上海在公司法对发展商的适用，金融法的执行等方面都有不足，对物业管理和保障广大购房者权益方面更是欠缺。为此造成近几年大量的房地产案件诉讼到法院，将发展商和购房者死死“套住”。

上述区别和特点，展望明年两地市场的发展，香港市场房价会形成实质性反弹，市场仍会恢复繁荣，但由于政策变化，恶性炒作与房价大幅上升的现象逐渐减少，购房按揭方式更趋活跃，还可以开发银行对原按揭购房者的“回购”倒按揭，活跃二三级市场。就上海房地产市场而言，大量在建项目和隐性破产公司必须进行清盘与重组，银行对不能收回贷款的抵押房产进行大规模拍卖和转让，并转向为广大购房者提供各种方式灵活的贷款与组合，为购房者服务，培育消费市场，同时在完善房地产法律制度上下大功夫。