财政部


房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定

国务院有关部门、直属机构、企业单列集团，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：
近几年来，随着城镇住房制度改革的不断深化，房地产业得到了进一步发展。房地产开发企业财务管理也遇到了一些新情况和问题，必须及时加以解决。为进一步规范房地产开发企业财务行为，加强财务管理，我们在《施工、房地产开发企业财务制度》的基础上，制定了《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》。现印发给你们，请认真贯彻执行。
为了适应房地产开发经营业务发展的需要，进一步规范房地产开发企业财务行为，加强房地产开发企业财务管理，现就房地产开发企业财务管理若干问题补充规定如下：
一、房地产开发企业之间签订项目开发合同、合资开发项目，暂按如下规定处理：1．项目开发合同中规定按投资额比例分配项目开发产品的，主办企业收到投资各方开发资金作应付账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业按合同规定分配投资各方项目开发产品，应按实际成本冲转开发产品及相应的应付账款。投资各方对分回的开发产品应及时作为存货管理。2．项目开发合同中规定按投资额比例分配项目利润的，主办企业收到投资各方开发资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业对外出售项目开发产品，应将预收账款转为营业收入，并相应结转营业成本。项目利润形成后，按合同规定分配项目利润。
二、房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同，合同中规定按各方出资比例分配项目开发产品的，房地产开发企业收到出资各方资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业按合同规定分配出资各方项目开发产品，应按合同规定的转让价格计入营业收入，并相应冲转预收账款，结转营业成本。合同中规定按各方出资比例分配项目利润的，按第一条第二款规定执行。
三、房地产开发企业出资与土地方合作开发项目，按照法律、法规的规定，应办理土地使用权过户登记手续。需调整土地使用权出让金的，按照调整后的土地使用权出让金计入开发成本；不需支付土地使用权出让金的，按照合同、协议约定的价值计入开发成本。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业分配合作方开发产品，按照合同、协议约定的价值计入营业收入，并相应结转营业成本。
四、房地产开发企业接受委托代建房屋及其他工程，不需办理土地使用权过房户登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后，应按照委托方确认的结算价款，计入营业收入，并结转代建工程相关成本。
五、房地产开发企业按照实际成本将开发产品转作自用固定资产，应视同销售处理，并按照国家有关规定缴纳各种税费。
六、房地产开发企业出售自用房屋类固定资产，应作如下处理：1．出售合同中土地使用权与地上建筑物分开作价的，土地使用权转让收入计入其他业务收入，该项土地使用权（无形资产）摊余价值及在出售过程中交纳的有关税费计入其他业务支出。地上建筑物出售收入扣除清理费、该地上建筑物的残值以及出售过程中交纳的税费后的净收入计入营业外收入。2．出售合同中实行房地产统一作价的，房地产出售收入扣除该项房地产的账面净值、清理费、出售过程中交纳的各种税费和其他费用后的净收入或净支出，计入营业外收入或营业外支出。出售的自用房屋类固定资产属于职工住房的，所取得的净收入计入企业住房周转金。
七、房地产开发企业出售周转房时，应将周转房转作开发产品处理，并按照合同、协议约定价值计入营业收入，按照周转房的摊余价值结转营业成本。
八、房地产开发企业按照国家法律、法规的规定取得预售许可证后，方可上市预售商品房。预售商品房所得的价款，只能用于相关的工程建设，并作为企业预收账款管理。商品房竣工验收办理移交手续后，应将预收账款转为营业收入。
九、房地产开发企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前，与承租人签订商品房租赁预约协议，取得的商品房预租价款，作为预收账款管理。商品房竣工验收办理租约手续后，应将预收账款转为营业收入。
十、房地产开发企业对已取得房地产权证的商品房采取先出租给承租人使用，再根据合同、协议约定出售给该承租人，所取得的价款应按下列情况处理：租赁期间取得的价款作为租金收入计入营业收入；租赁期满，承租人愿意购买该商品房，企业取得的售房价款计入营业收入。
十一、房地产开发企业出售商品房时与买受人约定，在出售后的一定年限内由企业以代理出租的方式进行包租。企业出售商品房时，与买受人签订售房合同、协议并不据价款结算账单，按照合同、协议约定的价款计入营业收入。代理出租期间，收取的房屋租金作为其他应付款处理。合同、协议中约定，租金收入可用于冲抵售房价款，企业应将其他应付款冲转应收账款。
十二、房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。
十三、房地产开发企业在经营初期当年无营业收入或能够取得少量的营业收入，但确需发生业务招待费的，须经主管财政机关批准后，方可按当年完成房地产开发工作量（即开发成本的当年借方发生额）的60％预计营业收入，并在下列限额内据实列入待摊费用；预计全年营业收入在1500万元以下的，不超过年预计营业收入的5‰；预计全年营业收入超过1500万元（含1500万元）但不足5000万元的，不超过该部分预计营业收入的3‰；预计全年营业收入超过5000万元（含5000万元）但不足1亿元的，不超过该部分预计营业收入的2‰；预计全年营业收入超过1亿元（含1亿元）的，不超过该部分预计营业收入的1‰。房地产开发企业自出售开发产品实现营业收入的年度开始，应将待摊的业务招待费，在3－5年之内分期摊入管理费用。
十四、经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重较大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用。采取预提办法建设的公共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提公共配套设施费。
十五、房地产开发企业出售商品房时，按照国家规定代为收取的住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）作为代收代缴款项管理，并专户存储。按照国家规定，房地产开发企业向房地产行政主管部门或物业管理企业移交维修基金时，相应冲转代收代缴款项。维修基金在移交房地产行政主管部门或物业管理企业之前而滞留在房地产开发企业期间，产生的利息净收入转入本金，不得挪作他用。
十六、房地产开发企业在开发产品办理竣工验收后而尚未出售前发生的维修费，计入销售费用。开发产品出售后，在保修期内发生的维修费，冲减质量保证金（应收账款）；质量保证金不足冲减的部分，计入销售费用。
十七、本补充规定由财政部负责解释。
十八、本补充规定自颁布之日起执行。



缔约


保护唱片制作者防止唱片被擅自复制公约

　


【分类号】 Y8108197103
【标题】 保护唱片制作者防止唱片被擅自复制公约
【时效性】 有效
【签订地点】
【签订日期】 19711029
【生效日期】 19711029
【失效日期】
【内容分类】 知识产权
【有效期限】
【名称】 保护唱片制作者防止唱片被擅自复制公约
【题注】 （一九七一年十月二十九日）
【章名】 公约
缔约各国，
担心唱片的擅自复制广泛漫延和日益增加以及由此给作者、表演者和唱片制作者的利益带来损害，相信保护唱片制作者防止此类行为，也将有利于将其表演和作品录制在唱片上的表演者和作者，认识到联合国教育科学文化组织和世界知识产权组织在这方面所做的工作的价值，期望决不影响已经生效的国际协定，特别是决不妨碍为表演者、广播组织以及唱片制作者提供保护的一九六一年十月二十六日罗马公约更加广泛地得到承认，达成如下协议：

第一条
在本公约中：
（甲）“唱片”是指任何对表演的声音或其他声音的专门录音；
（乙）“唱片制作者”是指首次将表演的声音或其他声音录制下来的自然人或法人；
（丙）“复制品”是指一件含有从某唱片上直接或间接取得声音的物品，而且该物品含有录制在该唱片上的声音的全部或主要部分；
（丁）“公开发行”是指将唱片的复制品直接或间接供给公众或公众中的任何一部分人的行为。

第二条
各缔约国应当保护具有其他缔约国公民身份的唱片制作者，防止未经唱片制作者允许而制作复制品和防止此类复制品的进口，只要任何此类制作或进口的目的是为了公开发行；以及防止公开发行此类复制品。

第三条
本公约的实施方法应当由各缔约国的国内法律规定，应当包括以下一种或多种（方法）：通过授予版权或其他特定权利的方法进行保护；通过有关不公正竞争的法律进行保护；通过刑法制裁的方法进行保护。

第四条
给予保护的期限应当由各缔约国的国内法律规定。但是，如果国内法律规定了一个特定的保护期，则此保护期从声音第一次被录制成唱片的那年年底算起，或从唱片第一次发行那年年底算起，不得少于二十年。

第五条
如果某缔约国依照其国内法律要求履行手续作为保护唱片制作者的条件，那么，如果授权复制供公开发行的唱片的所有复制品上或其包装物上载有符号的■标记以及第一次发行的年份，而且标记的方式足以使人注意到对保护的要求，则应当认为符合手续；如果复制品或其包装物上没有注明制作者、他的合法继承人或独占许可证持有人（载有其姓名、商标或其他相应的标志），则标记还应当包括制作者、他的合法继承人或独占许可证持有人的姓名。

第六条
通过版权或其他特定权利的方法提供保护或通过刑法制裁的方法提供保护的任何缔约国，对于唱片制作者的保护，可以在其国内法律中规定与对保护文学和艺术作品的作者所规定的同样的限制。但是，只有符合下列所有条件，才能颁发强制许可证：
（甲）复制品的使用目的仅仅是为了教学和科学研究；
（乙）许可证仅对在颁发许可证的主管当局管辖的领土内所进行的复制有效，而且不得引申用于此类复制品的出口；
（丙）根据许可证制作复制品，应支付由上述主管当局依照所要制作的复制品的数量，以及其他因素而特别规定的合理的费用。

第七条
（一）本公约对作者、表演者、唱片制作者或广播组织根据任何国内法律或国际协定所用不同方法取得的保护，不得作限制或妨碍的解释。
（二）表演者对其录制在唱片上的表演有权享受保护的范围，如果有此规定的话，以及享受任何此类保护的条件，应当由各缔约国的国内法律确定。
（三）不得要求缔约国将本公约的条款实施于本公约在该国生效之前已经录制的任何唱片。
（四）在一九七一年十月二十九日仅根据第一次录制地点为唱片制作者提供保护的任何缔约国，可以向世界知识产权组织总干事递交通知书，声明它将用这个标准代替制作者国民身份标准。

第八条
（一）世界知识产权组织国际局应当收集和出版涉及保护唱片的情报资料，各缔约国应当将这方面的新的法律和官方文件及时通知国际局。
（二）国际局应当根据要求向任何缔约国提供有关本公约的资料，应当为促进实施本公约规定的保护进行研究和提供服务。
（三）国际局应当和联合国教育科学文化组织、国际劳工组织合作，在各自的职权范围内，执行本条第（一）、第（二）款所列举的职责。

第九条
（一）本公约应当送交联合国秘书长。联合国和联合国专门机构的任何成员国、或国际原子能机构的成员国、以及参加国际法庭规约的成员国在一九七二年四月三十日以前均可在本公约上签字。
（二）本公约须经签字国批准或接受；本条第（一）款所提到的任何国家均可参加本公约。
（三）批准、接受或参加证书应当送交联合国秘书长。
（四）不言而喻，当一个国家成为本公约的成员时，它就应根据其国内法律使本公约所有条款付诸实施。

第十条
不允许对本公约持有保留意见。

第十一条
（一）本公约应当于第五份批准、接受或参加证书递交三个月之后生效。
（二）对于在第五份批准、接受或参加证书递交之后批准、接受或参加的国家，本公约应当于世界知识产权组织总干事根据第十三条第四款通知有关各国已收到该国证书三个月之后在该国生效。
（三）任何国家，在批准、接受或参加时，或在此后任何时间，可以在致联合国秘书长的通知书中声明本公约适用于由它对其国际关系负责的所有领地或其中的任何一个领地。此通知书应当于收到之日三个月后生效。
（四）但是，对上款不得理解为依照上款规定使本公约适用于某一缔约国的领地，即为其他缔约国对该领地的事实状况的承认或默认。

第十二条
（一）任何缔约国可以用自己的名义，或代表第十一条第（三）款所指的任何领地，书面通知联合国秘书长退出本公约。
（二）此类退出应当于联合国秘书长收到通知书十二个月后生效。

第十三条
（一）本公约应当在一份英文、法文、俄文、西班牙文的统一文本上签字，四种文字的文本具有同等效力。
（二）阿拉伯文、荷兰文、德文、意大利文和葡萄牙文的正式文本应当由世界知识产权组织总干事和有关政府协商后制定。
（三）联合国秘书长应当通知世界知识产权组织总干事、联合国教育科学文化组织总干事和国际劳工组织总干事：
（甲）本公约的签字；
（乙）批准、接受或参加证书的递交；
（丙）本公约生效的日期；
（丁）依照第十一条第三款通知的任何声明；
（戊）退出通知书的接收。
（四）世界知识产权组织总干事应当将根据上款规定收到的通知书、以及根据第七条第（四）款所作的声明通知第九条第（一）款提到的所有国家。他还应当将此类声明通知联合国教育科学文化组织总干事和国际劳工组织总干事。
（五）联合国秘书长应当将两份核实过的本公约的副本送给第九条第（一）款提到的所有国家。