从外墙广告相邻纠纷案浅析区分所有建筑物的专用使用权
一、案情
A市某路57号第6、7层非住宅房屋原系新达公司购买所有。1997年11月，新达公司与新隆公司订立《外墙使用协议》，约定新达公司将57号房屋7层临街面外墙提供新隆公司修建广告牌，其广告牌的收益归新隆所有，使用期为12年。1997年12月，新达公司向农业银行贷款，将上述57号第6、7层房屋抵押给农业银行作为担保。1998年9月，因新隆公司不能偿还A市商业银行贷款，遂将57号房屋7层外墙广告的使用权益抵偿给A市商业银行，该抵偿得到新达公司的认可。2000年11月，A市商业银行与星辰公司订立《户外广告媒体转让协议》，约定将57号房屋7楼外墙户外广告权利转让给星辰公司。该协议签订后，星辰公司即在该外墙上发布了广告，广告牌完全遮盖了第7层的所有窗户。2001年1月，因新达公司不能归还农业银行贷款，遂经过司法程序最终将抵押的57号第6、7层房屋抵偿给农业银行。2001年8月，农业银行取得该房屋所有权证、土地使用权证。2004年5月，A市房屋安全鉴定所受农业银行委托对上述房屋及外墙附着广告牌进行检测认定，该建筑地处主干道，广告牌钢架结构锈蚀严重，存在重大安全隐患，建议对广告牌钢架立即拆除，以保护房屋及外通道行人安全。2004年8月，农业银行以星辰公司发布的广告侵犯其与其他业主权利，侵犯采光、通风、安全等权利为由，向法院提起诉讼，诉求判令星辰公司拆除广告牌，停止侵害，恢复原状。
二、案件判决要旨
法院经审理认为，A市某路57号第6、7层房屋已由农业银行取得两证，故依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。相邻关系的主体，既可以是所有权人，也可以是非所有权人。故农业银行作为案件的诉讼主体是适格的。星辰公司的广告牌完全遮盖了第7层的所有窗户，已严重影响了该层房屋的采光和通风，且《房屋安全性鉴定报告》中也载明广告牌钢架结构锈蚀严重，存在重大安全隐患。另星辰公司亦未能举示外墙使用已获全体业主许可的相关证据。农业银行要求星辰公司立即拆除广告牌，停止侵害，恢复原状，理由正当。遂判决星辰公司立即将悬挂的外墙广告牌全部拆除，恢复原状。
三、案件所涉及的外墙设置广告之权利实质为区分所有建筑物上的共有部分的专用使用权。
1、A市某路57号房屋系区分所有建筑物
A市某路57号房屋系一栋楼房，该楼房被修建划分为数个具有独立使用价值的部分，如第几层的第几号房，这些部分被数个不同的所有权人分别所有，并在房屋行政管理机关予以单独分别登记。这种在结构上可以被区分为数个具有构造上和使用上的独立部分，且区分部分由不同所有人所有的建筑物被称为区分所有建筑物。区分所有建筑物包括专有部分和共有部分，独立使用并被登记的部分即是专有部分，除此专有部分外共用的部分即为共有部分，共有部分是基于为了成就专有部分的功用而存在，没有专有、共有区分的建筑物不是区分所有建筑物。通常典型的共有是不同所有权人对建筑物不分部分针对建筑物全部的共有，如数个继承人对一套房屋的共有，该房屋则不为区分所有建筑物。案件涉及的57号楼房中楼梯、屋顶、电梯、外墙、门厅、楼道等均属于该区分所有建筑物的共有部分，而楼内的成套房屋则属专有部分。
2、专用使用权是对区分建筑物共有部分设置的专用权利
区分所有建筑物的共有部分虽为全体区分所有权人共同所有，但往往区分所有权人或第三人为了尽量发挥其效益对一些特定的共有部分设置专用使用权。如在楼道的墙壁安置电视广告、电梯的箱壁上设置广告牌等等，这都是在作为共有部分的楼道上、电梯上设置了专用使用权，即广告发布者在约定的范围内享有对楼道墙壁、电梯箱壁特定部分的专用使用权。案件中在6、7层外墙发布广告就是在该区分所有建筑物的作为共有部分的外墙上设置专用使用权。
四、案件中57号楼房6、7层外墙的专用使用权的取得需经全体区分所有权人即全体业主按法定方式设定
共有部分因共有之属性，按共有之法理需由全体区分所有权人共同表示设定专用使用权，否则即为侵权。现一般有两种方式设定专用使用权，一为依现行《物业管理管理条例》之规定，可由全体业主经业主大会程序在公约或特定事项的决定中设定,如公约规定屋顶设置专用使用用于发布广告，收益用于房屋修缮；二为开发商（房屋出卖人）在出售房屋时在预售（买卖）合同中约定，如预售合同约定顶层业主对屋顶的专用使用，但此方式应受相关条件限制。新达公司未经法定程序，擅自对外墙予以专用使用，属侵犯其它业主之权利，故其未能取得合法之外墙专用使用权，此专用使用的后续受让人，包括A市商业银行、星辰公司亦不能享有该专用使用权，后续受让人亦不得以此受让对抗其他业主。
五、专用使用权应受相邻权存在的限制
区分所有建筑物的相邻关系不同于通常的建筑物相邻关系，通常相邻关系发生在独立的单独所有权建筑物之间，而区分建筑物相邻关系既包括专有部分之间的相邻，如楼上与楼下业主之间的相邻，也包括专有与共有之间的相邻，如底层业主与楼外空地的相邻。专用使用权的设定除法定或约定外不得损害专有部分的功用和共有部分的基本功用。专有部分是区分所有建筑物存在的核心基础，各业主因对专有部分功用的需求而汇集一起才产生共有，如房屋买受人因对房屋功用的需求从而购房才与其他业主共有建筑物的共有部分,故对共有部分设定专用使用权需以不损及业主专有部分功用为前提。即使经法定程序方式取得专用使用权设置广告，除经特定业主许可外，亦不能侵犯特定业主专有部分的采光、通风等权利。另在共有部分设定专用使用亦不能影响共有部分的基本功用，此基本功用即指为满足各业主使用其专有部分而存在的功用，如楼道设置广告体积过大或灯光过强，损及行人行走。案件中的外墙广告经鉴定已危及房屋及行人安全，房屋安全即为全体业主的必需功用。故即使星辰公司合法取得外墙的专用使用权，该专用使用权因侵犯其他业主的安全方面相邻权益亦不得享有行使，只有在不违反法律强制性规定的条件下得到全体或特定业主的许可才能享有行使，如广告既保障了安全又得到了被妨害的业主的同意，该业主自愿放弃采光、通风之权利，方可行使专用使用权。
六、专用使用权的转移可适用“买卖不破租赁”的类似原理
案件中农业银行诉称广告侵犯其采光、通风等相邻权，因农业银行系该外墙专用使用的设置方新达公司的受让人，对其请求权的考察又不尽与其他业主相同。因为若假定新达公司设定专用使用权设置广告系按法定程序方式取得，例如已得到全体业主同意，新达公司亦是该广告妨害相邻权益的对象，则表明其自愿放弃采光、通风等相邻效益，后将取得期限内的专用使用权让与他人行使，之后再将房屋抵押与银行，银行因实现抵押权取得房屋所有权，此时银行不得以相邻权受损为由排除专用使用权，使用人仍得在合同期限之内享有专用使用权。此类似于买卖不破租赁之原理，此是对债权实施物权化的保护。另最高人民法院关于适用担保法的司法解释亦规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”此可借鉴类推适用。若案件的外墙专用使用权系合法设定，虽此专用使用权损及了银行的相邻权，但系设定在先，故银行无权仅基于未经其同意而请求排除。
案件经审理判决排除妨害，是基于新达公司未经法定程序，擅自对外墙予以专用使用，其未能取得合法之外墙专用使用权，该权利不受保护。另亦基于案件中的外墙广告危及房屋安全，该专用使用侵犯全体业主的安全方面相邻权益亦不得行使，从而判决排除妨害。
（重庆市渝中区人民法院 谢侃）
农业部办公厅关于推介发布2008年农业主导品种和主推技术的通知
农业部办公厅
农业部办公厅关于推介发布2008年农业主导品种和主推技术的通知
农办科[2008]14号
各省、自治区、直辖市农业（农牧、农林）、农机、畜牧、兽医、农垦、渔业厅（委、局、办）、新疆生产建设兵团农业局、黑龙江农垦总局:
为贯彻落实2008年中央一号文件和中央农村工作会议、全国农业工作会议精神，全面推进科技入户工作，引导广大农民选择优良品种、应用先进适用技术，充分发挥科技对农业稳定发展、农民持续增收的支撑作用，根据农业部《农业主导品种和主推技术推介发布办法》，我部组织遴选了2008年80个主导品种和50项主推技术（见附件），现予推介发布。
请各地结合实际，推介发布本省（区、市）农业主导品种和主推技术，抄报我部科技教育司，并通过广播、电视、报刊、网络等媒体及时广泛宣传。
附件：2008年农业主导品种和主推技术
二〇〇八年三月十七日
附件：
2008年农业主导品种和主推技术
一、80个主导品种
（一）水稻（13个）
天优998：适宜在江西作晚稻和广东、广西作早、晚稻种植，但粤北稻作区作早稻应根据生育期布局慎重选择使用。
博优998：适宜在海南、广西中南部、广东中南部、福建南部双季稻无稻瘟病和白叶枯病或轻发区作晚稻种植。
金优974：适宜在湖南、江西作早稻种植。
金优207：适宜在广西中北部、湖南、江西白叶枯病轻发区和湖北稻瘟病无病区或轻病区作晚稻种植，以及在贵州海拔700～1200米区域作一季中稻种植。
内香2550：适宜在云南、贵州、重庆的中低海拔稻区（武陵山区除外）、四川平坝丘陵稻区、陕西南部稻区作一季中稻种植。
Ⅱ优航1号：适宜在福建北部和江西、湖南、湖北、安徽、浙江、江苏的长江流域稻区（武陵山区除外）以及河南南部的白叶枯病轻发区作一季中稻种植。
丰两优一号：适宜在广西中北部、福建中北部、江西中南部、湖南中南部、浙江南部的稻瘟病轻发的双季稻区作晚稻以及安徽、湖北鄂西南山区以外地区、河南南部作一季中稻种植。
徐稻3号：适宜在江苏淮北地区中上等肥力条件下种植。辽星1号：适宜在辽宁铁岭、沈阳、辽阳、盘锦等稻区种植。
吉粳88：适宜在黑龙江第一积温带上限、吉林中熟稻区、辽宁东北部、宁夏引黄灌区以及内蒙古赤峰、通辽南部、甘肃中北部及河西稻区种植。
龙粳14号：适宜在黑龙江第二积温带种植。
Q优6号：适宜在云南、贵州、重庆的中低海拔籼稻区（武陵山区除外）、四川平坝丘陵稻区、陕西南部稻区的稻瘟病轻发区以及湖北西南山区以外地区、湖南山丘中稻种植区域作一季中稻种植。
秀水09：适宜在浙江嘉兴及同类型生态区、上海作单季晚稻种植。
（二）小麦（12个）
扬麦13：适宜在安徽、江苏两淮南麦区推广种植。
郑麦9023：适宜黄淮冬麦区南片的河南中南部、安徽北部、江苏北部、陕西关中地区晚茬种植，以及长江中下游麦区的安徽和江苏沿淮地区、河南南部及湖北北部等地区种植。
新麦18：适宜在黄淮冬麦区南片的河南中北部，安徽北部、江苏北部以及陕西关中地区高中产水肥地早中茬种植。
周麦18：适宜在黄淮冬麦区南片的河南中北部、安徽北部、江苏北部、陕西关中地区、山东菏泽高中产水肥地早中茬种植。
烟农19：适宜山东亩产400～500千克地块，江苏、安徽两省的淮北地区以及山西南部中水肥地种植。
济麦20：适宜在黄淮冬麦区北片的河北中南部、山东全省、河南北部高中产水肥地种植。
邯6172：适宜在黄淮冬麦区北片的河北中南部、山西中南部和山东中上等水肥地，黄淮冬麦区南片的江苏北部、安徽北部、河南中北部、陕西关中地区的高中水肥麦田早茬种植。
石家庄8号：适宜在黄淮冬麦区北片的河北中南部、河南北部、山西中南部和山东中上等水肥地种植。
皖麦50：适宜在黄淮冬麦区南片的河南中北部、安徽北部、江苏北部、陕西关中地区、山东菏泽中高产水肥地早中茬种植。
小偃22：适宜在江苏北部、安徽北部及陕西关中地区中高水肥地早中茬种植。
鄂麦18：适宜在除恩施州等山区以外的湖北各麦区种植。
川麦42：长江上游冬麦区的四川、重庆、贵州、云南、陕西南部、湖北西北部。
（三）玉米（12个）
郑单958：适宜在黄淮海夏玉米区，吉林、辽宁、内蒙古及新疆等地2600℃以上积温地区推广种植。
浚单20：适宜在河南、河北中南部、山东、陕西、江苏、安徽、山西运城夏玉米区种植。
东单60：适宜在辽宁、吉林四平南部、河北张家口和承德地区、山西、北京、天津及陕西延安地区春播种植，在东北注意采用专用防治丝黑穗病种衣剂包衣等综合措施防治丝黑穗病。
丹玉39号：适宜在辽宁大部分地区、吉林省晚熟上限区种植。
农大108：适宜在东北、华北、西北春玉米区、黄淮海夏播玉米区和西南玉米区种植，但在纹枯病流行区应慎用。
登海11号：适宜在河北、河南、山东、陕西、江苏北部、安徽北部夏玉米区和四川、重庆等适宜地区种植，但矮花叶病和弯孢菌叶斑病流行区慎用。
沈单16号：适宜在辽宁、宁夏、甘肃、新疆、内蒙古西部春播区和山东、河南、陕西、河北夏播区种植。
鲁单9002：适宜在北京、河北、山西、辽宁、吉林、内蒙古赤峰和通辽地区、陕西延安地区春播种植。
龙单16：适宜在黑龙江第二积温带下限、第三积温带上限种植。
吉单27：适宜在吉林早熟区种植。
中单808：适宜在北京、天津、河北北部、四川、云南、湖南春播种植，注意防止倒伏。
京单28：适宜在北京、天津两市，河北夏玉米种植区种植，内蒙古呼和浩特、额尔多斯、兴安盟、通辽、赤峰≥10℃活动积温2750℃以上的地区种植。茎腐病、矮花叶病和玉米螟高发区慎用。
（四）大豆（10个）
中黄13：适宜在华北北部、辽宁南部、四川等地春播，安徽淮河流域及淮北地区、天津市及陕西省南部等地区夏播种植。
合丰45：适宜在黑龙江第二积温带做主栽品种、第一积温带下限做搭配品种种植。
合丰47：适宜在黑龙江第二积温带种植。
黑河38号：适宜在黑龙江第四积温带种植。
北豆5号：适宜在黑龙江第四积温带种植。
豫豆29号：适宜在河南及河北南部、山西南部、陕西中部、山东西南部地区夏播种植。
蒙豆12号：适宜在内蒙古呼伦贝尔市、兴安盟、通辽市和赤峰市有效积温在2200～2300℃之间的地区春播。在有效积温2500℃以上地区内可作救灾用种。
吉育47号：适宜在吉林省吉林、延边、白山早熟地区种植。
辽豆16号：适宜在辽宁中部、 西部和南部地区种植。
晋遗30号：适宜在山西中部、甘肃中部、陕西中部、宁夏灌区春播种植；在山西南部地区可夏播种植。
（五）棉花（7个）
鲁棉研28号：适宜在山东、河南东部和北部、河北中南部、江苏北部、安徽北部、山西中南部种植。应严格按照农业转基因生物安全证书允许的范围推广。
鄂杂棉10号：适宜江苏、安徽淮河以南以及浙江、江西、湖北、湖南、四川、河南南部等长江流域棉区作春棉品种种植。应严格按照农业转基因生物安全证书允许的范围推广。
中棉所49号（原名：中287）：适宜西北内陆无霜期180天以上的早中熟棉区种植。
银棉2号：适宜河北东部和南部，山东、河南东部、北部和中部，江苏、安徽淮河以北，天津、山西南部，陕西关中地区等黄河流域棉区作春棉品种种植。应严格按照农业转基因生物安全证书允许的范围推广。
新陆早31号：适宜在≥10℃有效积温3500℃以上的新疆北疆、东疆、南疆早熟棉区，甘肃河西走廊棉区种植。
中植棉2号：适宜在河北中南部，山东，河南东部、北部和中部，江苏、安徽淮河以北，天津市，山西南部，陕西关中地区黄河流域棉区春播种植。
湘杂棉8号：适宜在长江流域棉区。应严格按照农业转基因生物安全证书允许的范围推广。
（六）油菜（5个）
中油杂11号：适宜在四川、贵州、云南、重庆、湖南、湖北、江西、浙江、上海、安徽和江苏两省的淮河以南地区、陕西汉中地区的冬油菜主产区种植。
华双5号：适宜在湖北、湖南、江西三省冬油菜主产区种植。
秦油7号：适宜在黄淮及长江中下游地区的陕西、河南、江苏、安徽、浙江、上海、湖北、湖南、江西等省的冬油菜主产区种植。
浙油18号：适宜在浙江平原、山区均可种植。
青杂5号：适宜在内蒙古、新疆及甘肃、青海两省低海拔地区春油菜主产区种植。
（七）果树（2个）
园黄梨：适宜在西南、华中、华东地区、华北种植。
大五星枇杷：适宜在年平均温度高于15℃，极端最低温度高于－3℃，pH值6～8范围内地区种植。
（八）畜牧（11个）
渝荣I号猪配套系：适宜在全国推广。
鲁农Ⅰ号猪配套系：适宜在全国推广。
杜、长、大种猪：适宜在全国推广。
荷斯坦奶牛：适宜在全国各省、自治区、直辖市的奶牛养殖区域推广。
摩拉/尼里-拉菲水牛：适宜在广西、广东、云南、贵州、江苏等南方地区推广。
西门塔尔牛（德系）：适宜在新疆、内蒙古、山东、河北、山西、河南、吉林、辽宁、四川、安徽、甘肃等黄牛主产区域推广。
夏南牛：适宜在全国推广。
波尔山羊：适宜在全国推广。
巴美肉羊：适宜在全国推广。
北京鸭：适宜在全国推广。
黄羽肉鸡：适宜在海拔2000米以下的地区推广。
（九）渔业（8个）
南美白对虾：全国沿海地区均适合养殖，南美白对虾淡化后在内陆一些淡水流域也可以养殖，可以在盐碱荒地建塘养殖。
斑点叉尾：全国各地均可进行养殖，池塘、稻田、网箱和工厂化等方式养殖。
河蟹：全国各地淡水池塘、水库、湖泊、河道、稻田和低洼盐碱地水域均可养殖。
中国对虾“黄海1号”：全国各地沿海池塘均可养殖。
罗非鱼：罗非鱼是广盐性热带鱼类，正常生长繁殖的水温为16～38℃，最适水温22～35℃，水温适宜的淡水池塘、水库、湖泊、河道、稻田和低洼盐碱地水域及海水池塘、汪子均可养殖，还可工厂化流水养殖。水温低于12℃易发生冻伤死亡。
团头鲂浦江1号：适宜全国淡水养殖地区。
大黄鱼：适宜全国沿海地区。
异育银鲫：适宜全国淡水池塘养殖地区。
二、50项主推技术
（一）综合技术（8项）
保护性耕作与免耕技术
测土配方施肥技术
农作物病虫害绿色防控技术
机械化收获与植保技术
农田节水技术
农作物秸秆综合利用技术
畜禽粪便无害化处理与综合利用技术
兽药安全使用技术
（二）水稻技术（4项）
水稻超高产栽培技术
水稻轻简栽培技术
稻鸭共育生产技术
水稻机械化育插秧技术
（三）小麦技术（4项）
小麦节水高产栽培技术
优质小麦无公害标准化生产技术
黄淮海小麦/玉米轮作平衡增产技术
小麦套种带状种植模式
（四）玉米技术（3项）
玉米“一增四改”技术
玉米早熟、矮秆、耐密增产技术
甜、糯玉米优质高产栽培技术
（五）大豆技术（3项）
大豆“垄三”栽培技术
大豆窄行密植技术
南方大豆间、套作栽培技术
（六）油菜技术（2项）
双低油菜简化增效技术及保优高产栽培技术
油菜机开沟覆盖免耕直播技术
（七）棉花技术（2项）
棉花育苗移栽新技术
盐碱地棉花丰产栽培技术
（八）果树技术（3项）
优质苹果栽培技术
提高葡萄品质的花果管理技术
柑橘容器育苗技术
（九）蔬菜技术（3项）
无公害蔬菜生产技术
蔬菜集约化育苗技术
设施蔬菜连作障碍综合防治技术
（十）畜牧技术（12项）
提高母猪生产能力技术
猪人工授精技术
中小规模养猪场传染病控制技术
青贮饲料生产技术
奶牛小区（场）规范化饲养技术
肉牛规模化生产综合配套技术
肉羊规模化生产综合配套技术
草畜平衡高效养殖技术
草原虫害微生物防治技术
重大动物疫情处置综合技术
禽病综合防治技术
紫花苜蓿综合生产技术
（十一）渔业技术（6项）
淡水池塘健康养殖技术
网箱无公害养殖技术
水产养殖水质综合调控技术
盐碱地生态养殖技术
海水池塘健康养殖技术
海水工厂化健康养殖技术
（《2008年农业主导品种和主推技术》一书将另行印发）