房屋中介收费有没有标准？ 如何监管房屋中介？

蔡英杰


　　引子：现在这个社会上，什么行当最赚钱，可能说什么答案的都有，毕竟每个人的角度不一样。但是我要说的这个行当可能并非一个独立的行当，这个行当几乎寄生在每一个或几个其他行业上，它完全依附于其他行业的存在而存在。而且，几乎是每出现一个新的行业，这个行当亦会随之产生。没错，这个行当就是中介。

　　在今天，有人称这个行当或从事这个行当的人为居间商、中间人、代办商、中间商或经纪人的，而在我国古代则称其为牙人或掮客，具体是指为买主与卖主之间签订买卖合同（广义上的）而收取手续费或佣金的人。

　　可以不太夸张的说，自古以来，掮客这个行当向来是有市无价的，基本上属于无监管的灰色地带。凡事你情我愿，别人也挑不出毛病。在当今社会，如上所述，几乎各行各业都有掮客。房地产行业的掮客就是像“我爱我家”、“链家”以及各种置业公司这样的房屋中介，其正式工作人员被称之为“房地产经纪人”，弄的跟娱乐圈似的。不过，我国的法律还算不错，对这个行当是有监管的，“有市无价”在房屋中介这个圈子里不是，至少从立法上不能是有市无价的。

国家规定

　　早在1995年7月，国家计委（就是现在的发改委，各类市场价格管理是其主要业务之一）和建设部就下发了《关于房地产中介服务收费的通知》（计价格第971号）。在这个文件里，有以下几点值得关注，毕竟该文件仍然有效：

　　1、房屋中介可以向委托人收取合理的费用，但是需要依据该文件规定的收费办法和收费标准，由房屋中介与委托方双方协商确定中介费；
　　2、房屋中介实行明码标价制度，即其应当在其经营场所或交缴费用地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项；
　　3、收费服务主要有：
　
　　（1）咨询收费：

　　包括口头咨询和书面咨询，其中口头咨询费由双方协商确定，书面咨询费又分为普通咨询报告收费标准为300-1000元，复杂一点的咨询报告收费标准不超过咨询标的额的0.5%。但是有一点需要注意的是，上述收费保准只是指导性参考价格，实际成交收费标准由委托方和房屋中介协商确定。什么叫指导性参考价格呢？说白了，就是没有强制性，国家鼓励号召按照或参考这个价格来收费，但是超过或低于这个价格也是可以的，政府管不着。所以，上述咨询收费的标准基本上是没有太大实质意义的。

　　（2）房地产价格评估收费：

　　由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。

　　（3）房地产经纪收费

　　房屋中介接受委托，进行居间代理所收取的佣金。这是房屋中介收入的主要来源，也是普通老百姓所谓的“房屋中介”的真正含义。房屋中介费根据代理项目的不同实行不同的收费标准：

　　（1）房屋租赁中介费

　　无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。（各地会有一些调整）

（2）房屋买卖中介费

　　按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　如果实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3％。房屋中介费通常由房屋中介机构向委托人收取，实践中，租房情况下，既有向房东收取中介费的，也有向房客收取中介费的，在房屋买卖情况下，通常是向购房者收取中介费的，这些通常会在明确写在房屋买卖合同或居间服务协议中。

　　凡房屋中介自立名目乱收费、擅自提高收费原则和收费标准或越权制定、调整收费标准的，属于价格违法行为，可由物价检查机构按有关法规予以处罚。

　　计价格第971号文出台之后，各地结合实际情况也纷纷制定了各自的实施细则或操作规范。

北京规定

　　根据《北京市物价局北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知》（京价（房）字【1997】第398号），房屋对房屋买卖交易收取的中介费应按成交价格总额分档累进计收：其中房屋交易价格在500万元以下的，按2.5%收取；房屋交易价格在501-2000万元的，按２％收取；2001-5000万元的，按1.5％收取；房屋交易价格在5001-10000万元的，按１％收取；房屋交易价格在10001万元以上的，按0.5％收取。其中实行独家代理的最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8％。在一定程度上说，京价（房）字【1997】第398号文比起1996年出台但仅试行1年的京价(房)字(1996)第396号文对普通老百姓是一个倒退，因为该文件对于500万以下的房子统一收费标准为2.5%。

　　对于北京的这个规定，笔者相当钦佩当时的制定者，即北京市物价局和房土局的勇气和智慧，能在1997年就把价值几千万甚至上亿的情况的收费标准划分的如此详细，的确是人才。此外，京价（房）字【1997】第398号文还提出房屋中介应除应严格执行政府规定的收费原则和收费标准，切实提供质价相称的服务，并对服务内容的真实性和合法性负责之外，还规定因中介服务机构主观故意服务失实、违法造成委托方经济损失或者有欺诈行为的，应承担相应的民事或行政责任，情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

学生校外受伤 学校应否担责


案情
2004年4月30日上午， 吉水县新和中学组织学生参加期中考试。14岁的周振勋作为初二年级的班干部，由班主任王文群老师安排他维持学校秩序 ，不让学生到教室后面的走廊上去。周振勋在用手拉初一年级13岁的高强离开走廊时，双方发生争执并互相推扯。当日下午两点半左右，高强带领同校 7个同学分乘两辆摩托车和一辆自行车，携带铁管等工具在周振勋回家的路上守候。周振勋骑自行车经过时 ，高强逼周振勋下自行车，高强、李世标、李世财、张礼全等手持铁管等对周进行猛打，当即把周振勋打昏在地。后被学校派人送去医院抢救。 经吉水县公安局法医鉴定，周振勋伤情为：1、颅底骨折；2、右耳听力下降80分贝；3、头枕、背部软组织挫伤；4、钝器伤。其损伤程度为轻伤甲级。
分歧
本案在审理中，对高强等7人应承担赔偿责任没有异议。但对该学校是否应承担赔偿责任存在三种不同的意见：
第一种意见认为：学校不承担赔偿责任。理由是周振勋的伤是在放学回家的路上，被高强等人打伤的，学校没有过错； 事件发生后， 学校对原告受伤后尽了护送去医院的努力。根据《学生伤害事故处理办法》第十三条第一款之规定：“在学生自行上学、放学、返校、离校途中发生的造成学生人身伤害后果的事故，学校不承担事故责任。”
第二种意见认为：学校应承担相应的赔偿责任。理由是周振勋受班主任的委托负责维持学校的秩序，因在履行职责的过程中与高强产生矛盾，才导致受伤的。学校存在过错责任。
第三种意见认为：学校无责任，但根据本案的实际情况，对周振勋的受伤应给予适当的补偿。
评析
笔者同意第二种意见。
我国侵权民事责任的一般归责原则是过错责任原则，在一般情况下，侵权民事责任的成立应具备四个构成要件，即：1.损害事实；2.违法行为；3.违法行为与损害事实之间的因果关系；4.行为人的主观过错。在判定学校是否应承担赔偿责任的前提是分析学校与周振勋的受伤之间是否具备上述四个要件。而其关键是分析学校的行为是否违法？学校的行为与周振勋的受伤之间是否存在因果关系？我们知道，学校作为教育学生的场所，除了教学育人外，应提供安全的教学设施和教学秩序。维持学校秩序 ，不让学生到教室后面的走廊上去，以免发生事故。这本来是该校份内的事，应由学校派专门的保卫人员或值勤人员进行。但该校并没有这样做，而是将这一重要的工作委托给一个14岁的初二的学生周振勋去做，周振勋的行为应当看作是一项受委托的管理行为。因此学校的委托行为是不合法的，存在违法性。同时因为学校的委托行为，使得周振勋在维持学校的秩序的过程中，因与高强发生冲突，高便怀恨在心，伺机报复。虽然，高强等7名学生是在校外对周振勋进行人身伤害的，但这并不因此就认为学校的委托行为与周振勋的受伤之间不存在因果关系。学校应当对在校学生进行必要的安全教育和自护自救教育；应当按照规定，建立健全安全制度，采取相应的管理措施，预防和消除教育教学环境中存在的安全隐患；在这一点上，该校也存在过错。综上，可以认定吉水县新和中学存在违法行为，主观上存在过错，其行为与周振勋的受伤的事实之间存在因果关系，即该校存在过错，应承担相应的过错责任。
当然，本案的主要过错在于高强等7名同学，由于均为未成年人，应当由其监护人承担相应的赔偿责任。

江西省吉水县法院 刘四根
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