最高人民法院关于十二省、自治区法院审理毒品犯罪案件工作会议纪要
最高人民法院
最高人民法院关于十二省、自治区法院审理毒品犯罪案件工作会议纪要
1991年12月17日，最高人民法院
为了贯彻执行《全国人民代表大会常务委员会关于禁毒的决定》（以下简称《决定》），依法严厉打击毒品犯罪分子，有力配合禁毒斗争的开展，最高人民法院于1991年4月25日至29日在广东省珠海市召开了审理毒品犯罪案件工作会议。参加会议的有近年来审理毒品犯罪案件比较多的云南、广东、甘肃等十二省、自治区高级人民法院的院长或者副院长、刑庭庭长、部分中级人民法院院长以及最高人民法院有关庭、室的负责同志。
最高人民法院林准副院长主持会议，并在会议结束时作了总结讲话。
会议认真学习了《决定》，总结交流了近年来各地法院审理毒品犯罪案件的情况和经验，分析了当前毒品犯罪活动的严重情况和危害，讨论了人民法院在办理毒品犯罪案件中如何具体执行《决定》的若干问题和一批案例。同时，对当前和今后一个时期审理毒品犯罪案件的工作提出了要求。与会同志认为召开这次会议是及时的、必要的，收获很大。纪要如下：
一
会议认为，近些年来，国内外毒品犯罪分子利用我国对外开放，乘机大肆走私、贩卖、运输、制造毒品和非法种植毒品原植物，使我国一度禁绝的毒品犯罪重新抬头，并呈不断增加和蔓延之势，在一些地方已经达到相当严重的程度。其主要特点表现为，毒品犯罪案件逐年上升，毒品数量越来越大；毒品种类由鸦片等粗制毒品发展为海洛因等精制毒品；国际贩毒活动的渗透日益加剧；毒品犯罪活动由少数边疆省、区向内地蔓延；毒品犯罪活动团伙增多，犯罪手段多样化。
日益严重的毒品犯罪活动，已经成为我国社会的一大公害。它导致吸食毒品的丑恶现象沉渣泛起。尤其值得重视的是，青少年吸毒所占比例越来越大。其后果不仅造成吸食者的心理、人格、精神的扭曲、变态，还导致爱滋病等疾病的传播，影响人体健康，败坏社会风气，并且诱发其他一些违法犯罪活动，严重危害社会治安秩序。
坚决打击毒品犯罪活动，是党和国家的一贯立场，也是人民法院的一项重要任务。据统计，从1983年至1990年，全国各级人民法院共审理毒品犯罪案件18457件，判处毒品罪犯25394名，其中判处无期徒刑和死刑（包括死缓）的毒品罪犯1284名。一些地区的人民法院，还注意结合本地区实际情况，积极开展打击毒品犯罪活动的专项斗争，召开不同形式、不同规模的公开宣判大会，大张旗鼓地对毒品犯罪分子进行宣判，狠狠地打击了毒品犯罪分子的嚣张气焰，收到了很好的社会效果。
为了更加严厉地打击毒品犯罪活动，七届全国人大常委会第十七次会议于去年12月28日通过了《关于禁毒的决定》。这个《决定》反映了党和政府坚决禁毒的决心，表达了广大人民群众的意愿，为进一步与毒品犯罪作斗争提供了更为有力的法律武器。各级人民法院要认真学习和坚决贯彻《决定》，深刻领会《决定》的立法精神和具体条款的涵义，充分认识毒品犯罪的严重危害性和与毒品犯罪作斗争的重要性、必要性、长期性和复杂性。以对国家、对人民、对民族高度负责的态度，投入到禁毒斗争中去，把审判毒品犯罪案件的工作做得更好、更及时、更有力。可以预料，随着贯彻《决定》和禁毒斗争的深入开展，人民法院受理的毒品犯罪案件也将大幅度增加，使本来已经很重的审判任务更加繁重。因此，各级人民法院必须切实加强对这项工作的领导，要把依法严惩毒品犯罪分子的工作作为刑事审判工作的重点来抓。特别是在那些毒品犯罪案件较多的地方的人民法院，更要下大力气把这项工作抓紧抓好。各级人民法院都要采取一些具体措施。力量不足的，要及时调整充实。调整充实有困难的，要向当地党委反映，以求得支持和解决。上级人民法院要加强对下级人民法院审判毒品案件的业务指导，认真帮助解决具体困难和问题，确保审理毒品犯罪案件工作的顺利进行。各地人民法院要充分发挥审判职能，积极参与开展禁毒专项斗争和专项治理，对起诉到法院的毒品犯罪案件，应选择一些典型案例，不失时机地就地公开宣判，以案说法，宣传《决定》，教育广大群众自觉同毒品犯罪做斗争，形成一个震慑毒品犯罪分子的强大声势。
会议指出，1990年5月在全国范围内开展的“严打”斗争，把作为“六害”之一的毒品犯罪列为依法从重从快打击的重点对象。全国人大常委会作出的《决定》，又对毒品犯罪规定了更为严厉的刑罚。因此，各级人民法院审判毒品犯罪案件，既要贯彻从严惩处的方针，又要体现依法从重从快的精神。对于那些走私、贩卖、运输、制造毒品数量巨大的犯罪分子，毒品犯罪集团的首要分子，武装掩护毒品犯罪活动、暴力抗拒检查、拘捕和参与有组织的国际贩毒活动的，以及惯犯、累犯、教唆犯等情节严重的毒品犯罪分子，在查清事实和证据的基础上，应当坚决依法及时审理，从重惩处。其中罪大恶极、应该判处死刑的，坚决判处死刑，决不能心慈手软。要认识到：不坚决采取严厉的措施就不能有力地震慑毒品犯罪分子，就不能迅速有效地遏制毒品犯罪活动蔓延的势头。
在依法严惩毒品犯罪分子的同时，也要注意执行有关政策，分化瓦解毒品犯罪分子。对于具有投案自首、检举立功、未成年人犯罪等从轻、减轻情节的，要依法从轻、减轻处罚。
二
会议在认真学习《决定》的基础上，结合审判实践，对具体贯彻执行《决定》，审理毒品犯罪案件中的一些新问题进行了研究、讨论，对下述问题取得了一致意见：
1、关于毒品犯罪案件的审级管辖问题
凡属于《决定》第二条第一款规定的毒品犯罪案件，原则上都由中级人民法院作一审。中级法院受理这类案件后，根据案情决定判处相应的刑罚。
2、关于《决定》规定的新罪名问题
《决定》规定了9个新罪名。依次分别为：非法持有毒品罪；包庇毒品犯罪分子罪；窝藏毒品罪；窝藏毒品犯罪所得财物罪；走私制造麻醉药品和精神药品的物品罪；非法种植毒品原植物罪；引诱、教唆、欺骗他人吸食、注射毒品罪；强迫他人吸食、注射毒品罪；非法提供毒品罪。
根据《决定》第九条规定，容留他人吸食、注射毒品并出售毒品的，应以贩卖毒品罪论处，不再单列罪名。
3、关于毒品犯罪案件的“起刑点”问题
《决定》对走私、贩卖、运输、制造毒品犯罪的最低数量标准（也就是我们常说的“起刑点”），没有作出规定。这是体现了对毒品犯罪坚决从严惩处的精神，应该很好地领会贯彻。
《决定》不规定“起刑点”，应当理解为走私、贩卖、运输、制造毒品不论其数量多少，应依法予以惩处。当然这并不是说可以不管情节，一律定罪判刑。刑法第10条规定：“情节显著轻微危害不大的，不认为是犯罪”。刑法第32条规定：“对于犯罪情节轻微不需要判处刑罚的，可以免予刑事处分”。刑法总则的这些规定，对审理毒品案件，同样是适用的。毒品犯罪案件情况很复杂，其中对于情节显著轻微不构成犯罪的，或者犯罪情节轻微不需要判处刑罚的，应当依照刑法总则的上述规定予以判处。
4、关于判处死刑案件的数量标准问题
人大《决定》第二条第一款规定，有下列情形之一的，即走私、贩卖、运输、制造鸦片一千克以上，海洛因五十克以上或者其他毒品数量大的；走私、贩卖、运输、制造毒品集团的首要分子；武装掩护走私、贩卖、运输、制造毒品的；以暴力抗拒检查、拘留、逮捕，情节严重的；参与有组织的国际贩毒活动的，处十五年有期徒刑、无期徒刑或者死刑，并处没收财产。这个规定是人民法院对严重毒品犯罪分子决定量刑的法律依据。
由于这个规定量刑幅度较大，既包括十五年有期徒刑，又包括无期徒刑和死刑，因此，人民法院对达到《决定》第二条第一款规定的毒品数量标准的严重毒品犯罪分子，在量刑的时候，应当具体案件具体分析，根据犯罪的事实、情节和对社会的危害程度，决定应当判处的刑罚。特别是对于是否判处死刑的案件，既要根据毒品数量的多少，又要考虑犯罪的情节。其中，有的毒品犯罪分子虽然刚好达到走私、贩卖、运输、制造鸦片一千克、海洛因五十克，但属累犯、惯犯或者其他情节特别恶劣的，也可以判处死刑；有的虽然走私、贩卖、运输、制造鸦片在一千克以上，海洛因在五十克以上，但属偶犯、从犯、或者有其他从轻、减轻情节的，也可以不判处死刑。
毒品犯罪案件情况复杂，各地的情况不同，判处死刑的毒品数量标准不可能绝对一致。各高级人民法院可根据《决定》的规定，结合本地区的实际情况和与毒品犯罪作斗争的形势的需要，提出一个供本地区内部掌握的死刑数量标准，报最高人民法院备案。
5、关于鸦片、海洛因以外的其他毒品的数量标准和量刑幅度的问题
《决定》第一条规定：“毒品是指鸦片、海洛因、吗啡、大麻、可卡因以及国务院规定管制的其他能够使人形成瘾癖的麻醉药品和精神药品。”《决定》对鸦片、海洛因的处罚数量标准及量刑幅度作了规定。但对于大麻、可卡因及其他国务院规定管制的麻醉药品和精神药品处罚的数量标准和量刑幅度都未作明确规定。许多同志希望最高人民法院能通过司法解释解决这个问题。这是个比较复杂的问题，有些属于专门知识，比如大麻、可卡因等，必须经过严格的科学论证才能确定其处罚的数量标准。同时还必须通过一段实践，分析一批案例，积累一些经验后，才能定出一个比较恰当合理的量刑幅度。
在最高人民法院正式做出司法解释前，各地人民法院可通过收集、分析案例和进行调查研究后，提出个意见，先在本地区试行，以积累经验，为司法解释提供材料，创造条件。
6、关于对共同犯罪的处罚问题
对于共同进行毒品犯罪的首要分子和主犯，必须从严惩处。凡是走私、贩卖、运输、制造毒品集团的首要分子，要按照该集团进行的毒品犯罪活动及全部毒品数量予以处罚。对于一般共同进行毒品犯罪活动的犯罪分子，按照个人进行毒品犯罪活动的出资额、毒品数量及其在共同犯罪中的地位、作用，分别处罚。其中，对于主犯，按照其参与进行的共同毒品犯罪活动和毒品数量处罚。对于从犯，按照上述原则，根据刑法第二十四条第二款的规定，比照主犯从轻、减轻处罚或者免除处罚。
7、关于适用附加刑的问题
促使毒品犯罪分子敢于冒坐牢、杀头的危险从事毒品犯罪活动，其动力就在于牟取非法暴利。因此，依法给毒品犯罪分子以经济上的惩罚，也是我们遏制毒品犯罪不可缺少的重要手段。我国刑法规定，对毒品犯罪可以并处罚金或没收财产。这次《决定》对走私、贩卖、运输、制造毒品犯规定了并处没收财产或并处罚金，将原来选择性的并处财产刑，修改为在判处毒品罪犯主刑时，必须同时判处相应的财产刑。过去，对毒品犯罪判处财产刑的较少。据统计，1988年全国法院判处的贩毒罪犯并处财产刑的只占6．5％，1989年占10．5％，1990年仅占4．
2％。为了不使毒品犯罪分子在经济上捞到好处，今后对《决定》规定应当判处罚金或没收财产刑的，要严格执行《决定》的规定。
8、关于贩卖假毒品的定性和处罚问题
贩卖假毒品一般有两种情况：一种是行为人故意以假充真或明知是假毒品而贩卖获利；另一种是行为人完全不知是假毒品，以为是真的毒品进行贩卖而获利。对于第一种情况，行为人故意以假货冒充毒品贩卖，纯属欺骗，应定为诈骗罪。对于第二种情况，行为人虽然卖出的是假毒品，但他主观上具有贩卖毒品的故意，故应定为贩卖毒品罪（未遂），但在处罚时应根据其犯罪的具体情节，可以比照既遂犯从轻或者减轻处罚。
对于掺假毒品的犯罪案件，如行为人是将精制毒品稀释后贩卖，或是土法加工毒品，因提炼不纯而含有较多杂质的，不论其中有多少其他成份，只要含有毒品，就可以以贩卖毒品定罪。
9、关于毒品鉴定的问题
近年来，假毒品、掺假毒品的毒品犯罪案件越来越多，特别在西北地区比较突出。在报请最高人民法院复核死刑的案件中也出现这种问题。因此，对毒品犯罪案件中查获的毒品进行鉴定，确定毒品的种类和含量，是办理毒品犯罪案件中的一个十分重要的问题。在目前条件下，对于拟判死刑的案件，应该对所查获的毒品进行定性定量鉴定。对于作其他处罚的毒品犯罪案件，如果查获的毒品形状、颜色明显不同于原认定的毒品种类的一般特征，或者有争议的，也应当补充鉴定或者重新鉴定。以后要逐步做到，使毒品的鉴定结论如同其他刑事案件中的刑事技术鉴定一样，成为确定犯罪事实的一项必不可少的证据内容。有关毒品鉴定的一些具体问题，最高人民法院将会同中央有关部门共同研究，作出规定。
广西壮族自治区物业管理条例
广西壮族自治区人大常委会
广西壮族自治区人大常委会公告
（十一届第59号）
《广西壮族自治区物业管理条例》已由广西壮族自治区第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议于2012年11月30日修订通过，现将修订后的《广西壮族自治区物业管理条例》公布，自2013年1月1日起施行。
广西壮族自治区人民代表大会常务委员会
2012年11月30日
广西壮族自治区物业管理条例
（2001年5月26日广西壮族自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过
根据2004年6月3日广西壮族自治区第十届人民代表大会常务委员会第八次会议《关于修改〈广西壮族自治区物业管理条例〉的决定》修正
2012年11月30日广西壮族自治区第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议修订）
第一章 总则
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第三章 物业服务
第四章 物业的管理
第五章 物业的使用
第六章 物业的维护
第七章 法律责任
第八章 附则
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，改善人居环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》以及有关法律、行政法规的规定，结合本自治区实际，制定本条例。
第二条 本自治区行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。
本条例所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 自治区人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责本自治区物业管理活动的监督管理工作。
设区的市、县级人民政府房产行政主管部门，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
公安、民政、司法行政、城乡规划、环境保护、价格、城市管理、工商行政管理、质量技术监督等有关部门按照各自职责做好对物业管理活动的相关管理和服务工作。
第四条 乡镇人民政府、街道办事处在县级人民政府房产行政主管部门指导下，具体负责指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解业主、业主委员会、物业服务企业相互之间的物业纠纷。
村民委员会、居民委员会协助乡镇人民政府、街道办事处做好与物业管理有关的工作。
第五条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，促进物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务，推动物业管理行业健康发展。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第六条 本条例所称的业主包括：
（一）房屋所有权证记载的房屋所有权人；
（二）依据《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人；
（三）尚未办理房屋所有权登记，但基于一定的法律事实，已经合法占有房屋的人。
第七条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第八条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家和自治区有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由全体业主组成。
业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。 （下转第六版）
（上接第五版）第十条 交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总面积百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已满两年的，建设单位应当在三十日内书面报告县级人民政府房产行政主管部门。报告应当包括筹备首次业主大会会议所需的下列资料：
（一）业主房屋所有权权属清册；
（二）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件；
（三）房屋建筑竣工验收合格及附属设施设备交付使用备案证明；
（四）物业服务用房配置证明；
（五）其他必要的文件资料。
建设单位未及时书面报告的，已交付专有部分百分之二十以上的业主可以联名向县级人民政府房产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的书面要求。
房产行政主管部门收到建设单位书面报告或者业主书面要求后，应当及时告知并会同乡镇人民政府或者街道办事处筹备召开首次业主大会会议。
第十一条 乡镇人民政府或者街道办事处收到房产行政主管部门告知后，应当及时组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。
业主大会筹备组由建设单位、业主、房产行政主管部门、乡镇人民政府或者街道办事处、居民委员会的代表组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由乡镇人民政府或者街道办事处代表担任。
筹备组应当自成立之日起十五日内将工作职责和成员名单在物业管理区域内公告，并自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。
第十二条 业主大会筹备组履行下列职责：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；
（二）拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则的草案；
（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）拟定首届业主委员会成员选举办法草案、提出候选人条件和建议名单；
（五）确定首次业主大会会议表决规则；
（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款第一项、第二项、第四项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域公告。
设区的市人民政府房产行政主管部门应当公布管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则示范文本。
第十三条 下列事项由业主大会决定：
（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会成员，决定业主委员会的任期；
（三）选聘和解聘物业服务企业；
（四）筹集和使用专项维修资金；
（五）改建、重建建筑物及其附属设施；
（六）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（七）改变共有部分的用途；
（八）利用共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用；
（九）批准业主委员会工作规则；
（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用；
（十一）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
（十二）法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项。
决定前款第四项、第五项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十四条 业主大会每年至少召开一次会议，由业主委员会召集。
业主委员会不履行召集业主大会会议职责的，业主可以联名请求乡镇人民政府或者街道办事处协调督促召开业主大会会议。
有下列情形之一的，业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定召集业主大会临时会议：
（一）发生重大事故或者紧急事件，需要及时处理；
（二）百分之二十以上业主就物业管理共同事项提议；
（三）业主委员会成员缺额人数超过总人数三分之一，或者业主委员会主任辞职、离职，或者两名以上业主委员会副主任辞职、离职；
（四）业主大会议事规则规定需要召开业主大会临时会议的情形。
第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生，执行业主大会决定的事项，履行法律、法规规定的职责，接受业主的监督。
业主委员会由五至十五人的单数组成。业主委员会成员由业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会会议应当有三分之二以上成员出席，作出的决定应当经全体成员过半数同意。
业主大会、业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。
第十六条 经业主大会决定，可以从下列渠道筹集经费用于业主委员会开展工作:
（一）从物业共有部分经营所得收益中按一定比例提取；
（二）业主自愿捐赠；
（三）其他合法方式。
工作经费开支范围、标准和业主委员会成员的工作补贴，由业主大会决定。业主委员会应当每半年向业主公布收支情况。
第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的县级人民政府房产行政主管部门和乡镇人民政府或者街道办事处备案，并书面告知相关居民委员会、村民委员会：
（一）业主大会成立和业主委员会选举情况；
（二）业主委员会组成人员名单及其基本情况；
（三）管理规约、业主大会议事规则；
（四）业主大会会议记录和会议决定。
第十八条 业主委员会应当建立定期接待制度，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。
业主委员会应当建立工作记录制度，做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动以及物业管理中各项重要事项的记录，并建立工作档案。
业主委员会应当建立信息公开制度，及时公布物业服务合同签订和履行、管理规约实施、专项维修资金和公共收益的收支情况等重要事项。
第十九条 业主委员会任期届满九十日前，应当召集业主大会会议进行换届选举。
业主委员会任期届满未进行换届选举的，业主可以联名请求乡镇人民政府或者街道办事处责令限期进行换届选举；逾期不进行的，乡镇人民政府或者街道办事处应当及时协调组织业主召开业主大会会议，进行换届选举。
第二十条 业主大会会议选举出新一届业主委员会之日起十日内，乡镇人民政府或者街道办事处应当组织上一届业主委员会将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会。
第二十一条 业主大会、业主委员会应当配合所在地的乡镇人民政府、街道办事处以及居民委员会、村民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督。
第二十二条 业主委员会成员有下列情形之一的，经百分之二十以上业主或者业主委员会过半数成员书面提议，业主委员会在收到书面提议的三十日内召集业主大会会议决定是否终止其成员资格：
（一）不履行业主委员会成员职责、业主义务且拒不改正的；
（二）侵犯其他业主合法权益的；
（三）在物业管理活动中谋取私利的；
（四）因其他原因不适合继续担任业主委员会成员的。
业主大会决定终止业主委员会成员资格以及业主委员会成员以书面形式向业主大会提出辞职请求的，应当补选。
第三章 物业服务
第二十三条 从事物业服务活动的企业，应当按照国家规定取得物业服务企业资质证书，并在资质证书许可范围内承接物业服务。
从事物业管理的人员，应当按照国家规定取得职业资格证书。
第二十四条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。
业主大会选聘物业服务企业，可以要求物业服务企业提供诚信记录。
物业服务企业接受聘请从事物业服务，应当与聘请方订立物业服务合同。
第二十五条 物业服务合同（含前期物业服务合同）应当包含以下内容：
（一）物业管理的区域范围；
（二）共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；
（三）利用共用部位、共用设施设备经营的范围、收益分配比例；
（四）公共绿化的养护和公共区域的保洁；
（五）公共秩序的维护、车辆停放的管理和安全防范的措施；
（六）物业服务的质量标准和收费方式、标准；
（七）物业服务用房的配置、使用、维修和管理；
（八）装饰装修管理服务；
（九）物业服务档案和物业档案的保管；
（十）专项维修资金的管理与使用；
（十一）双方的权利和义务；
（十二）合同期限；
（十三）合同终止、解除条件；
（十四）违约责任；
（十五）其他事项。
自治区人民政府住房和城乡建设行政主管部门应当公布物业服务合同的示范文本。
第二十六条 物业服务应当符合下列要求：
（一）按照物业服务合同、国家和自治区有关物业服务的规范，实施物业服务；
（二）在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人；
（三）根据物业管理区域实际情况提供所需的门卫、巡逻、秩序维护等服务，建立健全安全防范应急预案等各项管理制度，做好物业管理区域内的安全防范工作；
（四）定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，发现物业的共用部位、共用设施设备损坏时，应当立即采取保护措施，并按照物业服务合同约定进行维修；
（五）做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，定期向业主公布物业服务费用和利用共用部位、共用设施设备经营的收支情况，妥善保管物业档案资料和有关的财务账册；
（六）听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务；
（七）发现违反本条例或者管理规约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告，配合有关行政管理部门的执法工作；
（八）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他要求。
第二十七条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业服务：
（一）物业服务合同终止；
（二）物业服务合同解除；
（三）物业服务企业依法不得继续从事物业服务活动。
第二十八条 终止或者解除物业服务合同，应当依据合同履行告知义务；合同未约定告知期限的，应当提前六十日告知。
自物业服务合同终止或者解除之日起十日内，物业服务企业与业主委员会应当办理下列交接事宜：
（一）移交本条例第四十条规定的全部物业档案；
（二）移交物业服务中形成的物业服务档案；
（三）移交物业服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财物；
（四）移交物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料；
（五）清算预收、代收和欠收的有关费用；
（六）其他交接事项。
物业服务企业未办理退出交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。
第二十九条 物业服务企业退出物业管理区域时，业主大会未及时选聘出新的物业服务企业的，业主大会或者业主委员会可以临时聘请物业服务企业。
第三十条 物业服务企业不得在物业管理区域内进行下列活动：
（一）擅自改变物业共用部位、共用设施设备规划用途；
（二）擅自许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告宣传；
（三）擅自设置营业摊点；
（四）收取未经价格主管部门核准的费用；
（五）擅自许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备从事独家经营并收取费用；
（六）向业主、物业使用人指定装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料；
（七）擅自提高公共车位停车费标准；
（八）其他与物业服务无关的活动。
第三十一条 县级以上人民政府房产行政主管部门应当加强对物业服务企业及其从业人员的专业培训和诚信教育，根据物业服务合同履行、物业投诉处理和日常检查等情况，建立健全物业服务企业和从业人员诚信档案，并向社会提供查询服务。
第四章 物业的管理
第三十二条 划分物业管理区域应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，综合考虑建筑规模、共用设施设备、社区建设等因素，由县级人民政府房产行政主管部门会同乡镇人民政府、街道办事处以及居民委员会共同划定。
建设项目已经按照规划分割成两个以上独立院落或者封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任和不影响使用功能的情况下，可以分别划分为独立的物业管理区域。
影响消防通道、避难场所、燃气使用安全、楼宇通道、电梯使用以及共用设施设备共有功能的，不得分割划分为独立的物业管理区域。
第三十三条 商品房的建设单位在办理销售手续前，应当持建设项目核准或者备案文件、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案等资料，向项目所在地县级人民政府房产行政主管部门申请划分物业管理区域。房产行政主管部门应当自收到申请之日起二十日内，按照本条例第三十二条的规定进行物业管理区域划分。
物业管理区域划定后，建设单位在销售房屋时，应当以图文形式将划定的物业管理区域向买受人明示并作为销售合同的附件。明示的内容包括：
（一）物业管理区域的范围；
（二）地上地下物业共用部位名称、位置和面积；
（三）公共场所、公共绿化的面积和位置；
（四）公共车位数量和位置；
（五）地下室、底层架空层面积及其权属；
（六）物业服务用房和业主委员会办公用房的面积和位置；
（七）共用设施设备名称及其权属；
（八）其他需要明示的场所和设施设备。
第三十四条 建设单位应当在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，并纳入建设计划，同步设计、同步施工、同步交付使用。
物业服务用房建筑面积不少于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积千分之二，且不少于八十平方米。
物业服务用房应当为地面以上能够使用的房屋，具备水、电、通风、采光、简单装修等使用条件。
第三十五条 商品房的建设单位应当在办理预售许可或者现房销售备案前，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业服务，并制定临时管理规约。
投标人少于三个或者建筑面积三万平方米以下的住宅物业，经县级人民政府房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第三十六条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并在合同签订之日起十五日内,报县级人民政府房产行政主管部门和价格主管部门备案。
建设单位与买受人签订物业销售合同时，应当将临时管理规约、前期物业服务合同作为销售合同的附件。买受人应当遵守临时管理规约，履行前期物业服务合同。
第三十七条 新建物业的建设单位应当按照国家和自治区规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任，并在物业管理区域内公布保修联系电话和地址。
物业服务企业应当协助业主或者业主委员会联系建设单位落实保修责任。
第三十八条 自前期物业服务合同签订之日至物业交付使用之日发生的前期物业服务费用，由物业建设单位承担；自物业交付使用之日至前期物业服务合同终止之日发生的前期物业服务费用，由物业建设单位和买受人按照物业销售合同的约定承担。物业交付使用时，除物业销售合同另有约定外，物业服务企业不得向买受人收取任何费用。
第三十九条 临时管理规约至业主大会会议通过的管理规约生效时终止。
第四十条 建设单位或者业主委员会在与物业服务企业办理物业承接验收手续时，应当一并移交下列物业档案资料：
（一）建设项目的各种批准文件；
（二）各类建筑物、场地、设施设备的清单；
（三）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（四）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；
（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（六）业主共有的房屋、场地、设施设备清单；
（七）其他相关资料。
新建物业的建设单位还应当在物业竣工验收合格后九十日内，将前款规定的物业档案资料报县级人民政府房产行政主管部门备案。
第四十一条 建设单位在向业主交付物业前，应当给物业服务用房、共用部位、共用设施设备安装独立的水、电等计量装置。
第四十二条 建设单位应当在预售或者现售房屋时一并公布本物业管理区域内规划的车库和车位的数量、售价。
建设单位用于销售的车库、车位，应当与房屋同步销售，并在销售前办理车库、车位预售许可或者现售备案，但按照规划利用物业管理区域内业主共有的道路、场地设置的车库、车位除外。
第四十三条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位，应当优先销售、出租给本物业管理区域的业主。
车库、车位数量等于或者少于物业管理区域内的房屋套数时，建设单位不得将车库、车位转让或者出租给本物业管理区域业主以外的人。
违反第二款规定的，房产登记主管部门不得办理登记、过户手续。
第四十四条 县级以上人民政府房产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，应当及时受理，并将调查或者处理结果答复投诉人；属于其他部门和单位职责的，应当及时转交有关部门和单位并告知投诉人。
业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，可以自行协商解决；可以向人民调解委员会、房产行政主管部门或者乡镇人民政府、街道办事处申请调解；可以依法向人民法院提起诉讼。
第四十五条 县级以上人民政府应当通过联席会议等方式建立物业管理综合协调机制。
物业管理联席会议由县级人民政府房产行政主管部门会同乡镇人民政府或者街道办事处召集，价格主管部门、城市管理部门、公安派出所、居民委员会或者村民委员会、物业服务企业和供水、供电、供气等专业经营单位、业主委员会或者业主等的代表参加。
物业管理联席会议主要协调解决下列事项:
（一）业主委员会和有关部门未按照规定履行职责问题；
（二）物业服务企业在变更交接过程中出现的问题；
（三）物业管理区域内发生的重大纠纷、突发事件；
（四）物业管理区域内的收费争议问题；
（五）物业管理与社区管理的衔接和配合；
（六）其他需要协调解决的重大事项。
第五章 物业的使用
第四十六条 业主、物业使用人使用物业，禁止下列行为：
（一）损坏、拆改房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；
（二）侵占或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备或者擅自改变共用设施设备用途；
(三)存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质;
（四）违法搭建建筑物、构筑物；
（五）侵占绿地，毁坏绿化；
（六）随意倾倒或者抛弃垃圾、污水和杂物，往楼下抛弃物品；
（七）排放超过规定标准的噪声；
（八）随意停放车辆，妨碍消防通道和道路畅通；
（九）违反规定饲养动物，影响物业管理区域的卫生和居民的正常生活；
（十）从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
（十一）法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。
对违反前款规定的行为，其他业主和物业使用人、业主委员会、物业服务企业有权予以制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后，应当依法予以制止或者依法追究业主、物业使用人的法律责任。
第四十七条 业主转让或者出租物业时，应当将管理规约作为转让合同或者租赁合同的附件。管理规约对受让人或者承租人具有同等约束力。
转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十日内，将转让或者出租的有关情况书面告知业主委员会和物业服务企业。
第四十八条 业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业，遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的有关规定、临时管理规约或者管理规约。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人，并进行现场巡查。物业使用人对房屋进行装饰装修，还应当取得业主的书面同意。
第四十九条 业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。
物业管理区域内按照规划建设的共用部位、共用设施设备和物业服务用房，除因特殊情况并经业主大会同意和依法办理有关手续外，不得改变用途。
第五十条 物业服务收费按照不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类的物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。
实行政府指导价的，设区的市、县人民政府价格主管部门应当会同同级房产行政主管部门，根据普通住宅类型、服务内容、服务水平、服务成本和物价指数变动等情况，分类制定相应的基准价和浮动幅度，定期向社会公布。具体的物业服务收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
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