房屋层高净高、空间、容积率缩水问题处理的法律分析
武志国
一、商品房净高“缩水”责任的定性
如房地产开发企业交付的商品房在建筑净高方面与合同约定不符，究竟属于欺诈、一般违约还是意思表示错误，以及房地产开发企业应承担怎样的责任，具体分析如下：
（一）是否构成违约
如房地产开发企业与购房者签订购房合同后单方擅自变更净高，或因建设施工误差过大导致实际净高与合同约定不符，属于违约行为，房地产开发企业需承担违约责任。
需要注意的是，房屋净高允许存在合理误差。
如构成常规违约，购房人主张解除《商品房买卖合同》的，只有房地产开发企业交付的房屋构成根本违约的情况下购房人才能解除。《住宅设计规范》中的净高要求是最低标准，未达到此标准的，可认定构成根本违约，购房人方可请求赔偿并解除合同。
就房地产开发净高案件而言，净高虽然减少，但仍高于国家规定的标准，且对正常居住使用不产生重大的影响，不符合购房人解除合同的条件，因此购房人单方主张解除合同的，一般不会得到法院的支持。
（二）是否构成欺诈
若房地产开发企业存在欺诈购房人的故意，即房地产开发企业故意隐瞒经批准的规划、设计中的净高而虚报净高，而购房人因陷入对净高的理解错误而订立了《商品房买卖合同》的，购房人有权根据《合同法》第五十四条的规定，请求人民法院变更或者撤销该《商品房买卖合同》，且房地产开发企业应当赔偿购房人的损失。事实践当中，房地产开发企业被认定对购房人实施欺诈的可能性较小，多为过失所致。
（三）是否构成“意思表示错误”
房地产开发企业主张将全部或局部净高在合同中书写“x米”成“y米”（举例），应属于“笔误”，系意思表示行为的错误，即做出意思表示的人虽知表示行为之客观意义，但于行为时，误用文字或表示方法，以致文字表意与其内心效果意思不一致。
需要注意的是，房地产开发企业主张全部或局部净高是“y米 ”系“笔误”，应当负举证责任。如能够证明“y米”确实系“笔误”，如房地产开发企业预售商品房签署合同时已经确定的图纸已经确定“全部或局部净高是x米”，销售现场公示的其他资料记载的净高或者购房人能够获悉或应当获悉的信息资料表明“全部或局部净高是x米”，如能完成上述举证，向法院说明情况，则浆被法院判定为“意思表示错误”的可能性较大。
还需要注意的是，做出意思表示的人即使能够证明其在意思表示发生错误，也应承担对方受到的损失，对前述损失的赔偿范围法律未作明确规定，有人解释为信赖利益的损失，但是法律对信赖利益损失的赔偿范围也不明确，仍需要法院的自由裁量。
二、对商品房净高不符的处理
现行法律法规并未对商品房因违约、欺诈或“意思表示错误”等导致的净高缩水问题而给购房者救济的具体法律规定，在商品房买卖合同对于净高缩水如何处理已有约定的情况下，应按合同约定处理。在合同未作约定的情况下，一般也不宜强制要求房地产开发企业将净高恢复到约定净高，购房人只能要求房地产开发企业赔偿损失。购房人在索赔时，往往无法证明所受损失的具体金额虽然无法证明，但法院也不会判决驳回诉讼请求，都会判定一定的赔偿额。一般有如下几种有代表性的做法计算赔偿额：
（一）按净高缩水比例赔偿
按房屋净高缩水比例确定赔偿额，计算公式：赔偿额=净高缩水比例×房价款=（约定净高-实际层高）÷约定净高×房价款
（二）按（空间）体积缩水比例或大小赔偿
按商品房体积缩水比例或者大小确定赔偿额，计算公式：赔偿额=体积缩水比例×房价款。或，赔偿额=减少空间×每立方米分摊的房价。
其实，方法（一）、（二）的赔偿额会相同。
（三）建筑容积率折算法（如单纯是单层净高缩水，整栋楼的建筑面积不增加，则不适用）
若每套房屋的净高减少且整幢楼的建筑面积却增加的，则容积率就增大（容积率=总建筑面积/总用地面积），实际容积率与约定容积率之比再折算为价格，计算相应的每套净高缩小可得到的补偿。
（四）参照适用面积缩水处理的司法解释
参照类推适用《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》关于商品房面积缩水的规定，解决净高缩水/体积缩水/容积率缩水问题。
《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》规定，面误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人）。
以此类推：净高缩水/体积缩水/容积率缩水误差超过3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，实际净高/体积/容积率小于合同约定的，误差在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人）。
（五）以相应的缩水工程造价及利息为标准
赔偿金额按以房地产开企业缩水所节省的工程造价及利息为标准，分摊计算至某一房屋。该法将违约方通过该违约获得的利益可作为对守约方的赔偿计算依据。
这种赔偿计算方法也较少见，不易计算。
（六）通过司法鉴定确定损失的方法
委托鉴定机构，对同地段符合约定净高的房屋和净高缩水的房屋进行估价鉴定，计算赔偿差额。
（七）法官拍脑门自由裁量方式确定损失额
在现行法律没有规定、合同也没有约定净高缩水如何处理的情况下，或约定不明确的情况下，法院或仲裁机构得行使自由裁量权，根据净高缩水程度及房价款大小以及对购房人的具体影响程度、个案情况，酌情裁决一定赔偿金额。此法被许多法院所采用。
希望有关部门尽快出台处理的规范性法律文件。
武志国 woo_eye@qq.com
柳州市人民政府办公室关于印发柳州市城市路桥机动车辆通行费收费管理办法的通知
广西壮族自治区柳州市人民政府办公室
柳州市人民政府办公室关于印发柳州市城市路桥机动车辆通行费收费管理办法的通知
柳政办〔2011〕140号
各县、区人民政府，市直机关各有关委、办、局，各有关单位：
《柳州市城市路桥机动车辆通行费收费管理办法》已经市人民政府同意，现予印发，请遵照执行。
二〇一一年八月十九日
柳州市城市路桥机动车辆通行费收费管理办法
第一条 为规范城市路桥机动车辆通行费的收费管理行为，保障贷款偿还，根据国务院《城市道路管理条例》和《广西壮族自治区人民政府关于柳州市贷款建设城市路桥机动车辆通行费收费标准方案和收费管理办法有关问题的批复》（桂政函〔2005〕269号）的有关规定，制定本办法。
第二条 本办法所称的城市路桥机动车辆通行费（以下简称通行费）是指对通行纳入城市路桥收费项目的道路桥梁、隧道的机动车辆收取通行费。
第三条 柳州市住房和城乡建设委员会是通行费收费管理的行业主管部门。通行费收费主体是柳州市城市投资建设发展有限公司（以下简称市城投公司），负责收取通行费。市财政、公安、物价等有关部门依照各自法定职责协助实施本办法。
第五条 通行费按自治区人民政府核定的收费标准执行。
第五条 通行费的交费方式为：按年度一次性交纳（以下简称通行年费）、按季度交纳（以下简称通行季费）、按月交纳（以下简称通行月费）和按次交纳（以下简称通行次费）。
第六条 凡柳州市区籍的各类机动车辆（以下简称本籍车辆），应交纳通行年费。
非柳州市区籍的各类机动车辆（含柳州市六县籍机动车辆，以下简称外籍车辆）可按次交纳通行费（次费），也可按月交纳通行费（月费）、或按季、按年交纳通行费。
柳江县的机动车辆暂不纳入交纳通行年费的范围，但车主可选择交纳年费的方式交机动车辆通行费。按年交纳通行费的柳江县籍机动车辆（车辆所有人户籍和住址均为柳江县），可按收费标准的50%交费。
第七条 市区籍的车辆按年交纳通行费的，应当在每年12月1日至下年度1月31日间到通行年费收费点交纳下一年度通行年费。按年交纳通行费的外籍车辆应当在每年12月31日前交纳下年度的通行年费。
新购车辆在本市入户登记的，应当在办理入户登记时交纳当年剩余时间的通行年费；外籍车辆转入本市的，应当在办理转入手续时交纳当年剩余时间的通行年费。
外籍机动车辆（已交纳通行年费、季费、月费的除外）进入收费站时应交纳通行次费。进入一次交费一次，交费后72小时内，该机动车辆在由本市所有收费站形成环形的地域范围内驻留不需另行交纳通行费，驻留时间不足72小时的，按72小时计算；驻留时间超过72小时的，每超过48小时，应再交纳一次通行费，驻留时间不足48小时的，按48小时计算；收费站无该车辆的驶入记录、无法计算有效时间的，按一个通行次票收费时限收取次费；同一年度内一次通行次费交费额大于年费金额，按年费额计收，本年度剩余时间视同已购通行年费车辆可免费通行收费站。交费凭证应当妥善保存，以备查验。
第八条 机动车车主可到市城投公司设立的收费站点交纳机动车辆通行年费、季费和月费。
市城投公司在经依法批准设立的进出城道路上的收费站点或委托收费公路收费站点收取通行次费。
第九条 市公安机关交通管理部门和有关部门在办理新车注册登记、车辆过户、车辆报废、外地车转入和核发机动车辆检验合格标志时，协助查验通行年费交纳情况，应告知未交纳通行年费者按规定交纳通行费。
市城投公司应当在公安机关交通管理部门和车辆检验的地点设立交费点，以便于车主交纳通行年费。
第十条 通行费的收取必须使用税务部门统一印制（监制）、核发的专用票据。
对已交纳通行年费或通行季费、月费的机动车辆，市城投公司应当凭其持有的交费票据发放与该车车牌号码、类别相一致的交费标志和非接触式IC卡。
机动车辆所属单位或个人应妥善保存通行费交费票据。交费标志、IC卡应随车携带，以备查验。
第十一条 交费标志或IC卡如有损毁或遗失，机动车车主应当提出书面补领申请，持《机动车行驶证》和该车通行费的交费票据到市城投公司办理挂失手续，市城投公司经查验属实后应当给予补发；通行次费凭证遗失不补。
第十二条 下列机动车辆免交通行费：
（一）悬挂军队、武警专用号牌的车辆；
（二）公安机关在辖区内执行公务的装有统一标志的制式警车；
（三）经国务院交通行政主管部门或者自治区人民政府批准执行抢险救灾任务的车辆；
（四）城市公交车；
（五）国务院、自治区、市人民政府规定可免交通行费的其他机动车辆。
前款第（五）项规定的免交通行费的本市籍机动车辆应当每年到市城投公司办理免交手续。
第十三条 通行费收费标准如下：
类别
车辆类型
年票标准(元)
次票标准
(元)
一类
摩托车、手扶拖拉机
100
1
二类
≤7座客车，≤2t货车
680
10
三类
8座～19座客车，2t～5t（含5t）货车
1250
15
四类
20座～39座客车，5t～10t（含10t）货车
1650
25
五类
≥40座客车，10t～15t（含15t）货车、20英尺集装箱车
1950
30
六类
>15t货车、40英尺集装箱车
2200
35
备注：（1）、次票有效期限：按第七条；
（2）、月票收费标准=次票收费标准×30次，当月通行次数不限；
（3）、季票收费标准＝月票收费标准×3 ，当季通行次数不限。
第十四条 通行月票、通行季票收费标准经市人民政府批准可给予适当优惠。
第十五条 除按本办法规定免交通行费且不需办理免交手续的机动车辆外，其他机动车辆在进出收费站（点）时未能出示符合本办法规定的交费凭证或减、免交费凭证的，不能通行收费站（点）。
第十六条 已交纳通行年费的机动车辆改装、换牌、过户的，应自改装、换牌、过户之日起30日内持有关证件到市城投公司办理变更手续。
第十七条 已交纳通行年费的机动车辆因发生交通事故、丢失、被司法机关或行政管理部门扣押（扣留）、报废等原因不能行驶，车辆所有人可到市城投公司办理通行费停交手续。
未按照本办法办理停交手续的车辆，按交费车辆处理；办理停交手续的车辆，停交原因解除后，应及时办理交费手续。
经核实符合条件者，停交时间自申请次月1日起开始计算。
第十八条 本籍车辆转移外籍的，可凭公安机关交通管理部门转籍证明在30日内到市城投公司办理通行费停交和退款手续。
第十九条 已交纳通行年费的外籍车辆改变交费方式的，应及时到市城投公司办理通行年费停交和退款手续,但须按当年月费标准计算已使用费额。
第二十条 车辆办理停交手续，已经交纳的通行费，当月通行费不予退还；预缴的通行费按实际交费额凭交费票据办理相关退费手续。
第二十一条 市城投公司应做好通行年费的收取、查询、审核等相关工作，公安机关交通管理部门应予协助。
第二十二条 通行年费收取点和通行次费收费站点应悬挂公示自治区物价部门核发的《收费许可证》，公开收费站(点)名称、收费单位、审批机关、主管部门、收费用途、收费项目及标准、收费年限、收费员证号及投拆电话，接受社会监督。
第二十三条 市城投公司应与各代收单位签订代收协议。代收单位应当严格按照代收协议和收费标准足额收取通行费。
代收单位代收的通行费应当与其他收费实行分帐管理，定期结算，并存入市城投公司指定的银行专户，不得挪作它用。
代收单位应当按照代收协议定期将代收通行费的相关资料送市城投公司。
第二十四条 收费站点工作人员应当佩带统一标志，出示相关证件。
第二十五条 通行费管理按有关资金管理办法执行。市城投公司应建立健全财务、审计、统计、票据管理制度和报表制度，做好通行费的收费管理工作。
第二十六条 有下列行为之一的，应按以下规定处理：
（一）不按规定交纳通行费的，应予补交，并自应交之日起按日加收应交费额2‰的滞纳金。
（二）以转借、冒用、涂改通行年费凭证或其他方式偷逃、欠交通行费的，除按应交额征费并自应交之日起按日加收应交费额2‰的滞纳金外，可视其情节移交公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处理；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（三）按规定可减、免交通行费的车辆在未办理减免手续期间视同应交费车辆交费。
可减、免交通行费的车辆改变使用性质、变更使用单位后未交纳通行费的，从变更之日起补交通行费；拒不补交的，视情节轻重依法承担相应民事责任。
第二十七条 扰乱收费点、站（区）秩序、强行通过收费站口、妨碍通行费查验的，除按规定交费外，视其情节移交公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处理；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
损坏收费设施的应当依法承担民事赔偿责任。
第二十八条 市城投公司应当严格按照规定收取通行费，市建设、物价行政主管部门应当加强对通行费收取行为的监督检查，对违反规定收费的行为，依照有关法律、法规的规定进行查处。
第二十九条 通行费收费管理工作人员应当文明收费、廉洁自律，不得玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，违者由其所在单位或者上级行政主管部门给予处理；构成犯罪的，移交司法机关依法追究其刑事责任。
第三十九条 本办法自公布之日起执行。